紀寶以賭論樓：長線高回報物業 要輸都難

前夜總會大亨、現任賭船集團亞洲郵輪行政顧問紀寶，於物業投資市場馳騁多年，工商住宅全部都有染指，至今只「輸」過一次。多年來閱盡賭桌上的成敗，自問「邊樣值博邊樣唔值，心中有數」，認為只要精於選擇和拒絕短炒、「摩」貨（未完成交易已轉售），「賭磚頭（投資物業）是極難輸的」。紀寶現時主攻二線寫字樓、舊樓、民生舖等大眾化物業，原因是價格仍合理，且回報率高，有利長線持有和透過翻新或改造增值。
紀寶認為，任何投資都有風險，但「磚頭」既可出售也可收租，怎跌也不會「無咗」。鍾情物業投資的他，自言投資心態保守，手頭物業全部長線持有3至4年、計過物業升值至少超過25%才會出售，「量自己能力去做（入市）」，拒絕短炒「摩」貨，因為風險高危險性大，分分鐘傾家蕩產。
愛舊樓 銀碼細回報高
紀寶喜愛舊樓，原因是銀碼細、租金回報高，「只要執靚啲，改過設計裝修同翻新，物業可以大幅增值，且租金回報有保證，最高有成7厘至8厘」。他又指出，舊樓普遍位於市區，而且銀碼細，100萬至200萬元已有交易，月入僅3萬元的家庭都可負擔。「一旦遇上市況逆轉，都可以出租，差極都有息收，最多租金平啲」。
他又表示，舊樓物業一般租金回報有4厘，例如旗下位於中區的舊樓，雖然裝修簡單，但經翻新後整潔企理，月租達1萬元，現有不少外籍租客。根據政府資料，本港樓齡逾30年的舊樓有達1.5萬幢，他認為是一個頗龐大的投資市場。雖然市場有田生（0183）一類的舊樓收購公司，但他笑指自己「無實力」不會效法。
嚴選租客 提升舖位價值
一線區二線街或有潛質地點的「民生」舖位，亦是紀寶的「心水」，因為價格平但租賃需求大，如早前購入土瓜灣鄰近新盤地段的食肆舖位。「入市這一類民生舖，做人流統計等市場調查會盡量徹底，避免有日無夜的商舖（晚上人流稀少）；亦會嚴選租客背景，因為好的租客可以將舖位價值提升。」
在紀寶的投資組合中，寫字樓投資佔四成屬最多。他主攻2000萬至3000萬元、面積細的乙級寫字樓，因為管理費較平、面積細容易租出，「雖然近期購入的貨，市場可能認為略貴，但我口地係睇長線非短炒，一定有得賺。」紀寶指不會打沒把握的仗，「賭」得一定要贏，所以入市心態保守，但長勝長有。
豪宅甲廈價過高 不沾手
至於現時受市場熱捧的豪宅、甲級寫字樓和一線舖位，紀寶認為價格已升至難以理解，兼租金回報極低，一旦市況逆轉，極難「守」下去，因此不會沾手。

我的第一棟房，我的第一桶金

從小就跟著父母顛沛流離，搬家是家常便飯。全家經常住在或母親在學校的，或父親在公社的，一間辦公室兼臥室內，或每月五塊錢，租人家老鄉一間房。後來搬到一個林場，有兩大間房。一間當飯廳兼客廳，另一間格成了兩小間，我第一次有了自己的空間，感覺真是好極了。房子是廠房改造的，冬天像冰窟，夏天像蒸籠，但那畢竟是兩大間，春秋天還是蠻好的。可惜沒住幾個月，就上高中，然後上大學了。
來到美國，飛機降落前盤旋時，看到一棟棟風格各異的”別墅” ，想到有朝一日，我也會有這樣的房子，心裏是象當年紅衛兵見到老毛頭那樣，是”澎湃萬千，思緒連綿，久久不能平靜”。

在美國華人中，有一句口頭禪是，一不借車，二不借錢，三不借老婆。可為了買房，硬著頭皮也要借。先從一個過去的學生哪里借了兩千塊。人家也是剛剛買房，但還是給足了面子。又從我的律師哪里借了兩千塊。另一個在領館當領事的朋友，也借給了兩千塊。還有一個朋友，關係挺好的，況且我也幫過他許多忙。結果關鍵深刻一口拒絕了。可能是他自己不好意思了。第二天又打電話願意借錢。
於是乎，第二天就到處貼紙條，打廣告，出租房間。樓下兩個房間，大房間租$550，小房間租$450。樓上的房間有自用廁所，租$600。收了壓金和第一個月的房租，才把第一個月的按揭交了上去。這樣，我每個月收$1600，交銀行$1800，並$300 的水電費。我靜出$500，住主臥房，還有一間客房。一年之內，就把借債全還清了。

第一棟房是我的大功臣。它使我對當地房地產市場有了一個全面的認識，並熟悉了買房和租房的過程。等後來我再買其他房子的時候，它又成了我的取款機。
2003年夏天，我搬到了我的第三棟房子。房子租了出去。但房客非常爛。每次收房租都要吵半天。於是在2004年夏天，我決定買房。當我通知房客搬家是，這傢伙惱羞成怒，竟威脅我要把房子燒了。我說求之不得。這樣保險公司就可以給我建一棟新房了。不過這傢伙最後還是搬了出去。 我還是請我的買房經紀人幫我賣房。老太太也卻有眼光。讓我砍掉了一些樹枝，地下室就更明亮。拆掉了洗衣房的一個架子，再鋪上人革地板，洗衣房居然變成了一個小房間。刷了漆，還用動力清洗了披條。房子煥然一新。出價$45萬。比買價高了18萬
從二十六萬七千，到五十二萬七千，房價漲了二十六萬。除去經紀的一萬，淨賺近二十五萬。
記得當時從過戶公司拿到那張二十多萬的支票時，那是相當地激動。 靠著買第一棟房子積累的經驗和資金，我繼續經營自己的房地產。現在我已經有了八處房產，超過百萬的淨資產。

一場不見血的世界大戰開始了

中國昨拒絕美國提出的中美日三方會談,討論釣魚台主權問題,強調釣魚台主權只是中日兩國的問題,與美國無關。雖然中國拒絕與美國進行這場主權牌局,但其實一場涉及層面更廣泛、參與國家更多的世界戰爭已經開始了。
美國聯儲局推出第二輪量化寬鬆措施( QE2)前夕,全球硝煙四起,熱錢將由美國蜂擁地向全球散射。為抵擋熱錢導彈來襲,中國上月已經祭出加息盾牌,最新穿起防彈裝備的是澳洲及印度,昨先後宣佈加息,希望遏抑熱錢湧入引發的通脹。
美國經濟已失去活力,為求自保,聯儲局不惜單邊瘋狂印鈔,發動以貨幣為主的世界大戰,新興國只好負隅頑抗,阻止熱錢無節制地湧入,將傷亡降至最低。這場不見血的熱錢攻防戰爭,雖然不至於像上世紀兩次世界大戰般,塗炭生靈,但如果任何人認為自己可以袖手旁觀,便太天真、太儍,因為超級泡沫爆破的威力,等如在經濟領域的原爆,結局一樣是屍橫遍野。

破壞力比核武更甚

這場由美國發動的戰爭,令人想起在前總統尼克遜時代擔任財長的 John Connally的名句:「美元是我們的貨幣,你們的問題」( The dollar is our currency, but your problem)。不消說,美國當然意識到美元作為全球儲蓄貨幣,是他們手上最強勁的武器,威力及破壞力比核武還要厲害。
不少專家批評, QE2無法令美國經濟持續性復蘇,但 QE2的威力不在於馬上激活經濟,而是要避免美國陷入日本式通縮。
聯儲局主席伯南克 8月率先拉開戰幔,表示有需要時再推 QE2,美元自此至今下跌逾 7%。當年被美國推入迷失 10年的日本亦宣佈加碼買資產泵水入市場,央行更破天荒計劃曲線買股票。
被喻為金磚四國( BRIC)大腦的巴西財長 Guido Mantega宣佈,貨幣戰爭已爆發,是為讓新興國名正言順,推出阻止熱錢流入的措施,印度及南韓隨即築起防護盾,中國也在上月突然加息。
由於 G20施壓,傳聞美國或修正 QE2策略,由一次過大開水喉改為唧牙膏式。大量熱錢導彈(美元)全球四散幾可成定局。至於彈藥數目(放水規模),專家估計,規模或比 QE1的 1.7萬億美元更多,美元貶值未見底,資產超級泡沫繼續脹大。

手持港元將成炮灰

以美國及日本在全球的經濟力量,兩國放水炮製熱錢導彈,其他國家根本難以抵擋,強如歐盟及英國亦可能陪玩,成為「放水會」的一分子。
中國為首的新興國可動用的武器,不外乎升值及加息等。無論新興國用甚麼武器,都不能與美元這種儲備貨幣的威力比拼。危機之中,「現金為王」一直奉為金科玉律,這場由貨幣貶值引發的不見血戰爭,港人持有港元等同持有瘋狂貶值的美元,戰爭期間會目睹因貶值引發的資產價格狂升,戰爭完結後將承受惡性通脹。幾可肯定的是手持港元坐以待斃的人,將會成為戰爭炮灰。

30年樓價製造的億萬富翁

現時的年輕人特別苦，樓價成爲高不可攀的指標。早前有一個廣告，提醒了大家30年前（即1979年）的樓價，當時香港普通市區住宅的樓價不到300港元一平方尺，現在市區新樓的價格就算是最普通的也可能會超過10,000港元一平方尺，另外，兩、三萬港元一平方尺的也比比皆是。

　　樓價上漲了近100倍，薪資倒沒有上漲這麽多，筆者估計30年前普羅大衆薪資水平可能都在幾千港元左右，不過每月薪資卻足以讓人們購買10平方尺的面積。現在如果你需要購買同樣的面積，薪資水平就要達到十多二十萬港元的水平，試問這是常人的薪資水平嗎？這是多麽令當今年輕人無奈的現實啊!

　　如今看來，30年前的年輕人倒是幸運的，筆者就曾撰文提到一位友人的經歷。這位友人的經歷還是挺傳奇的，因爲他是一個打工仔，但是在2010年的10月他卻擁有接近兩億港元的資產。

　　友人剛年過半百，以前是個金融界打工人士，近5年才轉行到出版業，已婚育有一子，是香港典型的中產階級。他在28嵗那年（大約是1988年），因事業開始有成，花了數百萬港元來支付首期，買了兩個在港島中半山的相連住宅單位。早年他在美國生活過，因此對生活空間有一定要求，兩個單位都超過2000平方尺，以供家人、兄弟姐妹和自己住。事隔22年，現在所有按揭早已供完。

　　現在這兩個住宅單位的總市價已經上漲超過1億多港元，不過由於他沒有進行其它投資，除了這兩個住宅單位外，他的財產在過去10多20年並沒有大幅上漲，完全靠儲蓄得來。不過，把他所有資產現金加起來，就接近兩億港元。但是在他的心中，感受不到一絲的富裕。

其實，這位朋友已經是十分幸運，如果他不是早年買了兩個住宅單位，價格翻了幾十倍，他現在的資產總值可能不到5千萬港元。這也可以說是一個典型的香港買樓發達故事，不過這種機會可能不再存在了！

目前，環球投資者近年紛紛將目光投向新興市場，中國更是目光的聚焦點，資產價格水漲船高。加上歐美發達國家又不爭氣，愈來愈貴的中國資產仍將是2010年，以至未來20年的投資重心。

投資物業好過投資教育

留學儲備改置業更化算

自小讀貴族學校,然後再送往國外上私立中學及大學,每年學費及開支數以十萬元計,畢業後順理成章入國際投資銀行,從此平步青雲。這樣計算,在金融海嘯前,應是準確,但後海嘯年代,情況已經改變,因為金融機構在海嘯後職位及人工已減,有幸入了這些公司,三幾年後,被裁或受不住壓力而離開者甚多,總之流轉率極高。
作為父母,投資這麼多錢於教育,值得嗎?倘不強求孩子入讀貴族名校,將省下來的錢,為孩子儲錢買樓,其投資回報可能更高,假設 03年時,父母為孩子準備 60萬元,這筆錢足以支付孩子往外國留學數年,但倘父親當時為孩子預先買樓,而孩子在本港念書,今日所買的樓,隨時已升值一倍。而花了錢往外國念一些次級大學,回來後才發覺人浮於事,番書仔無特別優勢。

學歷與富裕沒關係

近年經常遇到有父親埋怨,孩子浸完鹹水,原來找工作不比本地生強,這是現在父母要面對的現實。大家不妨看看本港的十大首富,基本上會沒有哪一位有大學學位,因此很難證明讀書跟富裕有很大關係。
要做大生意,不是人人有這才能,但及早買樓儲富,就比想像中容易,有些父親就很早為孩子買樓,買的可能只是百餘萬元的舊樓,但若干年後,可能被收購,百幾萬元隨時變成幾百萬元,這樣賺下來的財富,已是一般大學生 20年的奮鬥目標。

祖訓第一條: 投資磚頭要有5%租金回報 祖訓第二條: 磚頭比任何男人信得過

爺爺後生果時行船順面幫唔少生意人帶貨，因為識字兼識計數，幾年後已經夠錢買咗九龍兩條街，同鄉里一齊起咗幾十幢大厦，有一半歸爺爺。

爺爺由果時開始，就有句口頭禪: 磚頭每年係一定要有五厘回報！

爺爺走咗之後，情況就好似蘋果冇咗喬布斯、亦好似NBA冇咗米高佐敦一樣，其他人係完全唔知5%回報嘅精髓係乜。大嫲嫲及細嫲嫲變成當家，兩房人一致决定將手上三百幾個物業套現，經過短短一、兩個月時間，換來約六百多萬現金，當中引發極度激烈嘅爭鬥，最終大嫲嫲及細嫲嫲各分一半，剩下銀行定期，兩房仔女為咗呢筆錢爭得最利害，先父決定唔交出死亡證 (去到银行攞唔倒錢，可以一拍兩散)亦在出殯日趕走另一房人，大嫲嫲氣憤難平亦再無容身之所，就帶着一半錢與自己子女定居德國，自此失去聯絡。

大家以為自己喺七八十年代揸住幾百萬好勁，但一直唔知同睇小資產嘅威力仲有爺爺為我地建立嘅寶藏，大約十年左右，政府收地重建，當年一間地鋪已經賠3百萬，我地原本有廿七間，樓亦賠百幾萬，粗略估計共值億元以上，爭餐懵其實只係傭人自擾！

5%回報背後仲有一個隱藏智慧，就係有咁嘅厘數嘅磚頭，一定有排升，總有引爆點將佢價值引發出來，呢樣智慧完全响姑姐度體現出來…………..

從投資角度，你覺得現在應該買上海的樓還是香港的樓?
我還是看好香港，最主要原因是香港樓市正常很多，市場成熟，表現在租金上，而內地就是“干升”。內地房地產市場泡沫很明顯，供求扭曲，已經脫離正常發展軌道。在我的理念中，一個正常的投資回報是通過租金來反映的，有租金撐著，房價上漲就有持續性。近年來香港也受到內地影響，一些內地富豪來香港買完豪宅也不是為了出租，就干等著升值。這種投資脫離了回報率是很危險的，有什麼風吹草動，都會對他們造成影響，說垮就垮。
最後，如果美元崩潰出現惡性通脹，港幣跟著貶值，那麼樓價也是上漲的。這個不是沒有前車之鑒的，在上世紀80年代，香港供房是 20釐(即20%)的利率，房價還是升得很瘋狂，物價升得更快。要讓房價不再狂升的唯一辦法就是與美元脫鉤，按照特區政府守住聯彙制的決心，這是不會出現的。

總之，現在基本上就是可以買樓的時候了。

現在不只是牛市，而且是進入牛市第二期。所謂牛市第一期，就是樓價往上升，但是租金回報是在樓價增幅上方的，到了第二期，樓價就躥升到了租金增長率上面了。
美國如果加息，會有震蕩心理，但沒有實際作用。我們可以看看下半年可能的三種情形：第一，如果美國經濟復蘇而加息，那是好事，利率會緩慢升，這對香港經濟是好的，公司訂單增加，樓市還是會漲;第二，如果經濟一蹶不振而導致美國完全零利率，香港跟著是低息環境，樓價肯定也是上漲的。

除了聯匯制，難道沒有其他因素影響香港樓市?
還有兩項指標很重要，一是淨回報率，即扣除所有支出，包括雜項和稅務後，房地產的實際回報;還有一個是實質按揭利率RMR(按揭利率-通脹率)。從過去的數據來看，只要淨回報率在RMR之上，就是房地產牛市;相反，RMR大於或者等於回報率的時候，就是熊市。這其實很好理解，你買房子收到的租金跑贏你的按揭利息支出和通貨膨脹，這個時候就是最適合買房子的，現在就是這樣!反過來，如果你投資物業收到的租金不夠付按揭，而且連通脹都跑不贏，是沒有人買房子的。
現在回報率顯著高於RMR，而且我還是用“最優惠利率”算的，如果用近期的HIBOR(銀行同業拆息)來計算按揭利率，這個差值會更大，這個差值越大，越反映出房地產是一個牛市。

聯匯制是香港高房價幕後推手
近期香港的房價不斷上漲，許多人認為是買家主導，是否可以說香港的房價現在是由需求決定的?
香港樓市其實根本沒有供求問題，而且一直以來是供過於求的，只是傳媒等的誤導，才說是“供不應求”。我們通過政府統計數據可以發現，從1989年起，香港的公屋、居屋、夾屋以及私人住宅等等加在一起，住房的供應均大於住戶數，而且二者之間的差距正越來越大。需要強調的是，香港已經是一個成熟社會，人口也步入老齡化，生育高峰期已過去了，而建屋能力很強;這與內地很不同，內地中產群體剛膨脹，急需買房，所以存在供求問題。
推升香港房價的根本原因是聯系匯率制。它讓香港利率無法自行調整，永遠盯住美元利率。很不巧的是，香港的經濟經常是跟美國相反的，美國好的時候我們差，美國差時候我們好。美國在經濟差的時候減息，我們跟著減，但我們經濟又好，利率又偏低，壓不住資產價格，這就是現狀。

2040年﹐中國將成為全球唯一的一個超級經濟大國

1. 中國正在快速轉型為資本主義消費經濟
“在中國的大城市﹐居民的生活水準和人均收入已經達到世界銀行認定的‘中高收入’水平﹐服裝、電子產品、快餐、汽車的獲得都很便利﹐而且是越來越便利。”這就是中國的未來。原因何在？因為他們的新“政府已經認定﹐國內消費的增長對於中國經濟來說至關重要﹐政府出台了大量的促進消費者消費欲望的國內政策。”
2. 中國目前的政治體系資本主義化更甚於美國
福格爾說﹐“中國的政治體制很有可能有別於你的想象。”北京政府並非事事都是老大﹐“多數經濟改革﹐包括一些最為成功的改革﹐是由地方政府推動、監管的。”如今“在中國針對上層決策的批評和辯論超出了很多人的想象。”
“比起過去﹐如今中國的經濟計劃要順應民意得多﹐對新觀點也持更為開放的態度。”對﹐比美國更資本主義化﹐甚至可能也更民主。
3. 中國最近對教育的大手筆投入
福格爾著重指出﹐中國正在對教育做出“大手筆的投入”。“受過教育的勞動者工作效率就會高很多……受過大學教育的勞動者的工作效率是受教育年限不滿九年的勞動者的三倍……高中畢業生則是
其的1.8倍。” “下一代中國人將實現100%的高中入學率和大約50%的大學入學率﹐此舉將為其年度經濟增長率貢獻大於六個百分點。”與此同時﹐美國卻把數萬億美元扔進戰場、背負上巨額債務、教育也開始糊弄事﹐將奔向2040年賽跑的領跑地位拱手讓給了中國。
4. 中國七億人口的農村經濟為經濟增長添磚加瓦
福格爾說﹐展望中國未來的時候﹐我們“總是會想到上海的高樓和廣東的工廠﹐而往往會忽略一個經濟增長引擎：中國鄉村發生的巨變。”
從1978年到2003年﹐中國工業及服務業中的勞動生產率平均為每年6%﹐而在未來﹐農村地區的勞動生產率將增長﹐中國有七億農民﹐佔了中國總人口的一半以上。“如今﹐遼闊的鄉村為中國經濟增長做出了大約三分之一的貢獻”﹐隨著下一代中國鄉村人口增加一億﹐農村對中國經濟的貢獻率還將進一步增長。
5. 中國政府的數據其實是低報了中國的經濟發展
福格爾警告我們不要被那種聲稱“中國的數據是虛假的﹐在一些關鍵方面故意誇大”的報告所愚弄﹐事實正好相反：“中國的統計學家很可能低報了中國的經濟發展。”
在服務行業﹐“小公司通常不會向政府申報盈利數據﹐政府部門通常都無法真實地統計到產能提高的真實狀況。”和美國一樣﹐“官方估算的GDP值嚴重地低估了國內經濟的增長”﹐因為這些估算沒有“把諸如教育、醫療等公共事業機構的發展考慮進去”。
原因何在呢？因為“這些領域的重大發展多數都沒有完全計入GDP”。這是一個全球性的問題﹐“不過中國服務行業的快速增長使得這樣的低估差距尤為明顯。”
6. 到2040年﹐中國將再次成為全球唯一的一個超級經濟大國
“在西方人看來﹐全球經濟中心位於亞洲的世界格局是難以想象的。不過這種情況並非前所未有……在過去2000年的1800年中﹐中國一直都是全球最強大的經濟體……當歐洲還處於黑暗時代、陷於宗教戰爭的紛飛戰火之時﹐中國卻滋養出了全世界最高的生活水準。如今﹐在中國人眼裡﹐中國的崛起不過是一次輝煌的回歸。”
到2040年﹐中國將成為全世界唯一的超級經濟大國﹐擁有四倍於美國的經濟總量。

簡易《致富方程式》银行、保險公司運用它成為巨企(三)

要貪心求大r而冒r要變成負數的風險。
時間、風險與回報之間
我們再用另一個角度去演譯這個問題。關於投資致富，每個人都有三個願望︰時間短、風險低、回報高。然而三項願望同時能實現的投資方法，只在幻想中存在，如果有人告訴你真的有這樣的一種投資方法，那99.999999%肯定是個騙局。我們只能放棄其中一項，以獲得其餘兩項。三項最多只可選兩項，到底你會如何抉擇呢？
如果選擇不要回報，要求時間短、風險低，你可以選擇跟行定期存款；
如果選擇不怕風險，要求時間短、回報高，你可以選擇投資二三線股或者窩輪；
不過，根據一項非正式調查，9成市民答這個問題的時候，都選擇放棄時間，希望換取低風險、高回報；可是現實當中，選擇做定期存款又或者投資二三線股甚至窩輪的朋友，才是市場上的主流，相信佔投資者當中的8成。
從上述那麼矛盾的情況下，我們可以得出一個驚人的結論︰原來全香港至少有7成的市民患有嚴重的精神分裂，思想無法控制行為。以上結論當然只是一項黑色幽默，各位不要當真。但卻是顯示很多人是講一套做一套----明白真理，卻又抵不住外界誘惑，做出反智的決定。而銀行、保險公司等之前提及過的金融機構，正是深深了解上述人性弱點，同時又將「理財簡易方程式」玩弄至出神入化，既為金融機構自己穩健帶來財富增值，又增強掠奪80%弱者的效果。
例如之前提及過，保險公司就是靠這條「理財簡易方程式」，每年在投保人身上多收一千幾百，透過長時間，將這點小錢，變成巨額財富；銀行也是透過「理財簡易方程式」，每年在存戶身上賺取貸款息差而謀取暴利；而各類與市民利益處對立方向的金融投資機構，都想方設法宣揚短炒投機的吸引力，盡力阻止市民心存長線投資的思想︰一來是可從大眾身上榨取多點佣金收入，二來讓自己獨佔「理財簡易方程式」所產生的威力----明白80/20定律的話，你就知道，多一個人變身成為那20%的掠奪者，掠奪者的利潤也會因僧多粥少被分薄。
既然你們都看到，大部份金融機構，都是運用大P、大n、穩健r的方式去謀取鉅利，為甚麼你會覺得自己可以獨辟奚徑，勝過這20%中的大型掠奪者？(全文完)

簡易《致富方程式》银行、保險公司運用它成為巨企(二)

1)因此，無論從數學角度還是實際角度考慮，要增加總資產值，增大n的數值，即耐心進行長線投資，是財富增值的最有效法門。賺取和省下來的錢，則可轉化成為投資本金，增強財富增值效果。小數怕長計，即使只是很小額的定期投入，只要滾存時間夠長，也可成為一筆巨額財富。
2)在現實中，大部份人的行為都和上述理論背道而馳。他們都幻想能以小額本金刀仔剧大樹，希望透過大額的r於極短的時間內把資產總值無限擴大。他們心目中的可能邏輯是，生命有限，n再大也不過40至50年；但r，卻是可以無限大，上不封頂的。表面上很合邏輯，不過他們卻是忽略了兩個很重要的事實︰第一，n雖然有限，但n可以有多大，自己是很有把握，易於控制，相反，r可以多大，是極難控制；第二，n永遠只可能是正數，而r是有可能變成負數的；換句話說，n永遠只會為財富增值帶來貢獻，但r為財富增值不帶來貢獻卻反而產生破壞的可能性不低。
3)站在這條算式的角度上，要在最有把握的情況下把A最大化，所用的策略必須是，付出多一點的P，盡量使用最長的n，但r的控制則要相當小心，不要貪心求大r而冒r要變成負數的風險。(待繢)

簡易《致富方程式》银行、保險公司運用它成為巨企(一)

A = P (1 + r)ⁿ

A:總資產值 P=-本金 r=年回報率 n(次方)=年期

1) 理財的最終目的，就是把 A積累及增大，達到提高未來生活質素的目標。

2) P是乘數，r 是加數，n是次方數，增大 n 對增大 A 影響最大，它是年期，

代表耐性。P 影響次之，r 即年度化投資回報率，影響較少，但變化很大，不易控制。

(待續)

世界十大高房價城市排名　香港第五

第一位：摩納哥蒙特卡洛（每平方英尺4420美元）。

蒙特卡洛的居民可以享受到藍色海岸(Cted’Azur)的沙灘、迷人的夜生活以及避稅天堂的好處，但他們也得為此付出代價。這個度假勝地連續第二年蟬聯全球房價最高市場榜單桂冠，平均房價高達每平方英尺4420美元。

發佈這項報告的線上房地產調查公司Globalpropertyguide.com的發行人Matthew Montagu-Pollock表示：「蒙特卡洛是一個富有、狹小而集中的城市。這裏房價如此之高主要與面積短缺和避稅天堂有關。」

蒙特卡洛是摩納哥公國第一大城市，與澳門、美國拉斯維加斯並稱世界三大賭城。位於地中海沿岸，首都摩納哥之北，建於阿爾卑斯山脈突出地中海的懸 崖之上。景色優美，是地中海地區旅遊勝地。市內建有豪華的旅館、俱樂部、歌劇院、商店、游泳池、溫泉浴室、運動場等娛樂設施 。城內開設有蒙特卡洛大賭場。賭場建於1865年，為雙層樓建築，上有鐘樓、塔廳和拱形亭閣，還飾以若干人物雕塑，庭前棕櫚樹成行，還辟有花園，旁邊有大 酒店和酒吧間。整個城市在旺季時，約有賭場70多個，約有賭室3500間左右。蒙特卡羅賭場由國家經營。當地的其他活動，許多也帶有賭博色彩。遊客住的旅 店房間，有抽獎的號碼，中獎的免付部分房費。早餐的牛奶麥片粥裏，如遇上金屬牌子 ，亦可領獎。該城只有1萬人口，但每天報紙銷量可達100萬份 ，因為報紙上都印有可能得獎的號碼。遊客最後離境，購買的車票上也印有彩票號碼，於離境前開彩。經營賭業是摩納哥的主要經濟來源，每年都從賭業中收取高額 外匯利潤。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第二位：莫斯科（每平方英尺1937美元）。

受強勁經濟增長（在一定程度上是由於最近油價高企）以及前三季度住宅價格上漲的推動，莫斯科上升兩位，躍至前三甲。據美國中央情報局(CIA)的《World Factbook》顯示，去年，俄羅斯的GDP增長了6%。

莫斯科是歐洲人口最多的城市，佔據了整個俄羅斯人口的1/13。莫斯科現有人口約1100萬，市區被一條環城高速公路所包圍，我們稱之為「大 環」，這條高速公路的周長為109公里，比北京的５環路還要長。莫斯科市區面 積約1000平方公里。市區東西長30公里，南北長40公里。

莫斯科是一個人口超過1000萬人的特大型城市，俄羅斯乃至歐亞大陸上重要得交通樞紐。全市共分八個區，高爾基大街是全市的主要幹道，也是最繁華的大街。列寧大街寬50多米，加里寧大街是全市最現代化的大街。市區內花園、街心花園、文化休息公園、綠化園林帶比比皆是。

莫斯科城佈局合理，以紅場為中心，十幾條大街向四面八方放射展開，幾條環城大街又一層層地把市中心圍住。莫斯科綠化面積占全市總面積的40%， 包括11個自然森林區、89個公園、400多個小公園和100多個街心花園。 城市以克裏姆林宮和紅牆為中心，呈環形、放射形佈局，近4000多條街道，城內有很多古代建築。莫斯科又可以稱作是一個巨大的花園城市，城內大大小小的公 園及自然保護區有500多個。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第三位：倫敦（每平方英尺1928美元）。

世界金融中心之一的倫敦，房價當然也是居高不下，達到每平方英尺１９２８美元。

倫敦是世界上最重要的經濟中心之一，也是歐洲最大的經濟中心。倫敦是和紐約齊名的世界最大的國際金融中心。金融業是倫敦最重要的經濟支柱，從業 人員約325,000 （2007年)。2005年，其地區總產值為4460億美元（世界排名第五，歐洲第一），占英國國內生產總值的20%，大都會區GDP達到6690美元， 占英國GDP的30%。

倫敦的地鐵、公共汽車和計程車都是方便的交通工具，當你漫遊倫敦時，它們會給您帶來極大的便利。公共汽車交通工具中最令遊客躍躍欲試的是紅色雙層巴士，在倫敦沒有什麼能比乘公共汽車更方便更令人愜意的了。乘坐一次倫敦的公共汽車，會使你終生難忘。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第四位：紐約（每平方英尺1384.1美元）。

由於亞洲市場的發展，紐約房價從去年的第二位降至第四位，令人頗感意外，紐約的平均房價為每平方英尺１３８４．１美元。

紐約市為美國最大、最擁擠的城市，亦為世界上最大的大型都會區所在，因此該市的交通流量十分龐大。每逢尖峰時段或假日，經常會有大量人潮、車潮流動於市中心曼哈頓內或五大區之間，經常導致市區內各重要幹道及重要的連外橋樑，出現交通阻塞的情形。

據紐約房地產理事會日前統計，2010年第二季度紐約市住房銷售額比去年同期飆升72％，達到76億美元，銷售量則大漲65％，其中曼哈頓公寓銷售量暴增82％。此外，第二季度紐約市房屋平均銷售價格同比上升15％。

與此同時，租房市場也迅速反彈，紐約房地產理事會對紐約地產經紀人的調查顯示，第二季度71％的經紀人報告有租房交易成交，這一比例較去年同期提高10個百分點；61％的經紀人報告成交租金達到或超過房東要價，這一比例同比提高32個百分點。

此外，商業地產顯示出強勁的成長勢頭。紐約市最大的商業房地產銷售經紀公司馬西•克納卡爾房地產服務公司日前發佈報告說，今年上半年紐約市商業 樓宇成交量比去年同期增長24％，而第二季度成交量比第一季度增長22％。馬西•克納卡爾房地產服務公司主席羅伯特•克納卡爾表示，根據該公司追蹤的去年 一整年至今年上半年的銷售資料後判斷，商業地產銷售已自2009年夏天開始觸底反彈。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第五位：香港（每平方英尺1373美元）。

購物天堂香港房價自然也是很高，由於土地稀少，常住人口很多，所以香港的房子一直供不應求。

業內人士稱，房產新政出臺後，香港在4、5月份也出臺了政策，對房產售樓的透明度作了要求。那段時間不少投資客戶處於觀望狀態，但到了6、7月份香港的樓市又非常火爆。「現在剛開出的樓盤98%一搶而空，可以說房產新政未波及香港。」

位於香港九龍站和尖沙咀的樓盤‘天璽’和‘名鑄’剛一開盤，浙江投資者就組團前去狂掃。「在全國來看，無論去任何地方投資，浙江人總是在最前沿的。」 該業內人士說。

除了一些高端樓盤之外，一些中等樓盤更受到廣大投資者的喜愛。

在香港銅鑼灣和新界一帶，房產的價格在5—6萬港幣/平方。普遍受以移居為目的的投資者的青睞。 「最近這三個星期，每天都有8個左右的客戶親自過來諮詢香港投資，這兩天就有十幾二十個人了。」 業內人士表示，現在香港一幢樓30%是大陸人在居住。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第六位：法國巴黎（每平方英尺1126.20美元）。

巴黎時尚之都，房價也如同奢侈品一樣昂貴。

巴黎樓市火不火？

職場人士的回答毫不遲疑：「火！」，傳說中的降溫至今沒有出現，自去年夏天以來，巴黎市房價依各區情況，漲幅介於7%至11%，周邊郊區城鎮總的趨勢亦然，只是幅度較小。

巴黎的高檔街區已對沒有雄厚資本者關上了大門。首次購買住房人往往在幾近天文數字的房價前，被迫「求其次」，降低檔次標準，或乾脆放棄買房想 法，繼續當房客。事實是，巴黎城內，現已找不到品質合格，價格在每平方米5000歐元以下的房產。豪華區裏的高檔樓，很容易就攀升至10000歐元/平米 以上。在這種趨勢下，次一等住房的價格緊隨其後「水漲船高」。例如，過去17區裏有所謂的「平民區」和「高尚區」的區別，二者之間的差距目前已大大縮 短；12區Faubourg-Saint-Antoine周圍房產的價格同巴士底廣場地段差不多也已經拉平。14區Montparnasse看漲，也帶動 了Alésia的價格攀升……話雖如此，漲勢雖在繼續，勢頭卻已緩和，趨向穩定，尤其是巴黎周邊的納伊、夏朗冬等城市。