中國借給美國的錢都被用到哪裏去了？


美國政府實際上並沒有對中國所購買的美國政府債券的用途做出專門和直接的詳細說明。不過，美國聯邦政府發行各種債券，包括國庫（treasury　bills）、國庫本票（treasury　notes）和聯邦政府公債（treasury　bonds）等等，同所有國家的政府發行債券一樣，本質上都是為了解決財政收支不平衡問題的經濟手段。
經濟觀察網根據美國聯邦、州及地方政府2010年財政支出結構做了一個分析，指出中國購買美國國債的錢，被美國政府用在哪裏了？
根據美國政府公佈的2010年數據，美國聯邦、州和地方三級政府財政65320億美元，其開支大體情況如下：
美國聯邦、州及地方政府2010年財政支出結構示意圖。數據來源：美國政府（白宮、財政部及地方政府）網站）
a）醫療保健，占總支出的17%　　b）教育保障，占總支出的16%　　c）養老保障，占總支出的15%　　d）國防開支，占總支出的14%　　e）社會福利，占總支出的11%　　f）政府債務利息2577億美元，占總支出的4%　　g）其它各項，例如交通運輸、政府行政等等，約占總支出的23%
　　(註釋：a）單位為億美元;b）這裡是目前中國持有美國政府債券的情況，並沒有包括政府之外的債券)
　　由此折算，目前中國通過購買美國政府債卷而實現的對美國的援助情況如下（折合人民幣）：
　　a）醫療保障：10384.5809億　　b）教育保障：9773.7273億c）養老保障：9162.8655億　　d）國防安全：8552.0078億　　e）社會福利：6719.4347億　　f）其它各項：16493.1579億
需要指出的是，在上述開支中，醫療保障、退休保障、社會福利等等，實際上都是社會保障。此外還需要說明的是，在其它支出中，也還有一些實際上也是應該歸為社會保障範圍的，因為它們實際上也是社會保障，只是名稱不同而已。例如勞工保障等等，實際上都是社會保障。如果將這些也計算在社會保障的範圍之內，社會保障及教育的開支遠遠超過了60%。
由此可以得出的唯一結論是：美國政府之所以需要大量舉債，其中有58%的原因是為了社會保障。換言之，在理論上，就總體而言，中國持有美國政府債券，實際上有60%是在援助美國的社會保障與教育，14%是在援助美國的國防。
如所周知，中國目前所持有的美國政府債券達到了9002億美元的空前水平，按照中國政府外匯管理局2010年7月1日所公佈的人民幣兌美元美元的中間價（6.785）來計算，相當於61085.77億人民幣，是官方所公佈的2009年中國GDP總量（335353億）的18.21%。
此外中國還大量持有其它美國債券（具體數額政府並未公佈，但專業人士估計，僅兩房債券就有3670億美元之多，甚至有人說是5000億美元），而如果再將中國所持有的這些美國其它債券也計算在內，則數量更為驚人，遠遠超過20%。

中國打房政策何時告終？

2010/7/21 下午 02:18:00　提供機構：貝萊德
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過去2周至7月16日，中國已公佈多項經濟數據，包括第2季經濟成長率10.3%、6月消費者物價指數增幅2.9%，以及上半年銀行新增貸款比去年同期短縮近6成，這些數據顯示，原本政府憂心的通膨升溫、流動性過剩的壓力逐漸獲得緩解，但唯獨房市降溫還不見明顯成效。 　
到底，中國房市能不能獲得有效調控？還有，中國政府的打房政策何時才會告一段落？
今年經濟調控過程有3階段　
貝萊德中國基金經理人寧靜認為，今年，中國政府的經濟調控過程大致可分成3個階段：1~4月為緊縮政策密集推出的時候；5~8月為緊縮政策成效彰顯的時候；9~12月則是經濟回復平穩的階段。目前，市場正處在第2階段。　
寧靜認為，在目前這個階段，預料可以陸續看到3類現象：1.通膨壓力紓解；2.經濟成長由原本高度增速放緩；3.房價進一步下滑。從今年7月以來發布的多項經濟數據可以證明前2類情況已經開始發生，只有房地產價格還未見明顯下滑。　
在中國政府今年1~4月陸續祭出的房市緊縮政策影響下，目前整個中國房市正呈現「量跌，價未跌」的情況。
整體房價雖未明顯下滑，但大城市已經開始反應　
「價格還未明顯下跌，是不是意味中國政府打房成效不彰？或者，未來還會祭出更激烈的手段來壓抑房價？」這是目前市場最憂心、也是經理人寧靜認為房市調控成效是左右下半年股市投資信心的關鍵。　
雖然，從整體房市來看，房價還未明顯下滑，不過，若看中國幾個大城市，包括北京、上海、廣州及深圳的房市量價變化可發現，在這些大城市中，當房市成交量下滑到一定程度時，已經影響房價開始跟進下跌。
因為，當成交量下滑到一定程度，許多建商通常會透過降價來刺激銷量回升，近期最明顯的代表例子，就是中國大型地產開發商萬科，在過去1~2個月透過調降房價15~20%的策略，帶動6月房屋銷量較上月大幅成長70%，且不只萬科，愈來愈多建商跟進降價策略，帶動7月首2周，包括北京、上海等中國8個主要城市，房地產日平均成交量較6月增加11%。
今年第4季股市可望出現較長波的上升行情　
這顯示，未來房市有機會朝「價跌，量回升」的方向邁進。寧靜認為，若這個情況出現，政府或許就會考慮暫停房市緊縮政策，一來因為房價已經下跌，達到抑制房價飆漲的目標，再來，房市買氣回溫除了有助於地產商營運，也顯示下降後的房價，是較多民眾能負擔的買房價格，亦有利整個社會氣氛趨向和諧。　

太古城 versus 冠君

太古城 versus 冠君
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一零年七月

近年差不多是零之儲蓄利息和甚低的借貸利率，有「後推前拉」之效，不但令人動用其儲蓄，各政府更帶頭印銀紙補金融海瀟之鑊，錢多自然導致有人四處找投資「好故事」(good investment stories)*，包括房地產的。
近一輪之大升市可能已八八九九，雖不致明天即爆，但預期之回報相比可遇之風險越來越不吸引，這亦是筆者建議 (中短期) 持「不投資除非被說服」default態度之因由。
然而，若已決定要入市「買番樣嘢收吓租」之類，除實物外，可考慮房地產投資信託基金 (Real Estate Investment Trusts, 簡稱REIT或房託)。
為了更巨體解譯，我們用實質市場資料，比併購買太古城一個600平方呎480萬港元之單位，和買入同樣480港元之冠君房託 (編號2778)：
甲) 收租／收息 = 根據中原地產和Yahoo!財經網，太古城近日可月租24港元一平方呎，而冠君每年約有七厘息，即太古城年入 $172800 [24港元 x 600平方呎 x 12月] (注意還未減管理費差餉等)，而冠君有 $ 336000 [480萬港元 x 7%]，近太古城收租的二倍。 收入方面，冠君勝出！
乙) 價格波幅(風險) = 由二○○七年十一月至今年六月，太古城單位均價升了23%，而冠君價位仍未「收復河山」，現價比以往低16%。再者，期間之價格波幅度亦以冠君為高。這方面，太古城優勝！
丙) 價格升幅(炒賣機會) = 由二○○八年十一月金融海瀟至今年六月，太古城單位均價升了54%，而冠君則多了88%，冠君贏！
丁) 租户對象和數目 = 太古城單位是「一個」家庭，而冠軍則是跨國或上市或大企業與大小零售商户居多。據此，太古城單位無租客時收入便是零，但冠君之物業很少會全無租客，收入較有保証。然而，整體住宅租金之波動通常較寫字樓和商塲穩定些，雖冠君可利用不同時段和長短之租約來減低寫字樓和商塲的不穩定性，而這亦是專業管理之優勢。再者，太古城單位租客問題多要業主理會，冠君所持物業之租客有問題有管理公司負責，房託股東不須勞心。計計埋埋，冠君稍勝！
戊) 報稅／稅務 = 一般而言，有樓收租要報稅和交稅，但股息不需要，包括房託的。誰勝？不須畫公仔畫出腸吧！
此外，萬一要「三十六着走(貨)為上着」，你說那類走得快些呢？
*投資「好故事」= 各式各類主題皆有，如甚麽金磚四國等。不是這些故事毫無根據，而是有過份被美化兼高估價格之嫌。
免責聲明：這裡只是以太古城和冠君作例子，並非建議買入或出售它們。然而，筆者持有房託股票。

買 REIT 勝買長實新地
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一零年六月
有留意這欄之讀者，都會知道筆者是部份REIT (Real Estate Investment Trusts, 地產投資信託基金) 之捧場客，尤以收息角度看，不但省了傳統實物收租的麻煩，息率也較一般收租物業和不少藍籌股高，五厘或以上屬平常 (以近期股價計，粗畧的可参巧以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej555.htm)。

甲) 與長實新地恆指比

數年前剛推出REIT時，有人認為這些「收租股」價格長遠會少點波動，且升幅可比一般地產股遜色，即較「悶」，只宜守不宜攻，誰知道連這也估錯！不但有 REIT 給喜歡「守」者提供保本機會，更有些提供比地產藍籌優勝之回報，以看圖識字方式，参巧以下圖表 (數據來自Yahoo! Finance, 2007年11月8日=1.00)：


乙) 和香港住宅比？

相信亦有讀者會問和香港近年有不俗升幅之住宅又怎比？技術上這有些麻煩，一來不是股票比股票，二來 REIT持的不是本港以外物業就是商業類物業，不過比就比吧。以下是由2009年1月至今之價格升幅 (住宅數據基於中原住宅指數)：
本港住宅 40%
冠君 54%
越秀 65%
領匯 45%
泓富 39%
富豪 64%
陽光 29%
睿富 67%


除陽光外，所有REIT皆拍得住或勝平均住宅升幅，且放盤比實物甚方便，上網便可，使費手續也簡單。

喜愛投資房地產者，REIT是渠道之一，就算買貴或甚至買錯，總有些少息收，因不只靠一個物業單位一個租户，而是一組物業多個租户。

註：睿富已除牌，因所持物業已售給別人。

越少說廣東話樓價越高
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年十二月
近期作了一些香港住宅樓價研究，發現一些有趣趨勢，希望對投資者有用，如下：
(一) 資料來源 = 多從中原之地圖網頁搜集，不但有各區或樓盤之平均呎價，亦有該區或樓盤之社區資訊，如家庭收入、學歷、平均年齡、從事那行、家庭成員人數等。
(二) 樓面呎價與家庭收入(以月計)數值關係甚高 = R有0.77，而這不出奇，就算不用數字，也可猜度出這關係，尤以服務業為主的經濟體系。
(三) 但樓面呎價與某區或樓盤裡之家庭是否以廣東話為日常(母)語的百分比成反比 = 數值關係為負0.80，即越多採用廣東話為主要言語家庭之地方，其樓面呎價多傾低些。要注意這不一定等同用多了英文，因用普通話也不算是廣東話，不被算進說廣東話之百分比裡，這或許和直覺有些出入。
(四) 樓面呎價越高其家庭成員人數亦趨高些 = 數值不算很重但仍有些少關連，或許反映較富裕才可有多些成員(兒童等)，又或更反映面積較大單位不足，令人多家庭須付出更高呎價方可買到較大單位。
(五) 青山至屯門至天水圍是另一市段 = 因相比香港其他區份之樓盤，以每月家庭收入除以該區之平均呎價計算，青山至天水圍的家庭可購買十多平方呎樓面面積，而香港其他區域均只有十平方呎或以下。至於原因，有待進一步考究，可能有人直覺以為是越近邊境之故，但筆者猜想是這些社區的特性，一來上水、粉嶺也沒有這現象出現，二來現今深圳亦不一定平宜(雖已下調了不少)。

要多少個月才可「買曬」間屋？ 假設以平均六百多平方呎樓面面積計，又以普及的太古城做例子，大約(唔食唔交稅唔交供樓利息等情況下)八十個月左右，即實質不只這數。