30年樓價製造的億萬富翁

現時的年輕人特別苦，樓價成爲高不可攀的指標。早前有一個廣告，提醒了大家30年前（即1979年）的樓價，當時香港普通市區住宅的樓價不到300港元一平方尺，現在市區新樓的價格就算是最普通的也可能會超過10,000港元一平方尺，另外，兩、三萬港元一平方尺的也比比皆是。

　　樓價上漲了近100倍，薪資倒沒有上漲這麽多，筆者估計30年前普羅大衆薪資水平可能都在幾千港元左右，不過每月薪資卻足以讓人們購買10平方尺的面積。現在如果你需要購買同樣的面積，薪資水平就要達到十多二十萬港元的水平，試問這是常人的薪資水平嗎？這是多麽令當今年輕人無奈的現實啊!

　　如今看來，30年前的年輕人倒是幸運的，筆者就曾撰文提到一位友人的經歷。這位友人的經歷還是挺傳奇的，因爲他是一個打工仔，但是在2010年的10月他卻擁有接近兩億港元的資產。

　　友人剛年過半百，以前是個金融界打工人士，近5年才轉行到出版業，已婚育有一子，是香港典型的中產階級。他在28嵗那年（大約是1988年），因事業開始有成，花了數百萬港元來支付首期，買了兩個在港島中半山的相連住宅單位。早年他在美國生活過，因此對生活空間有一定要求，兩個單位都超過2000平方尺，以供家人、兄弟姐妹和自己住。事隔22年，現在所有按揭早已供完。

　　現在這兩個住宅單位的總市價已經上漲超過1億多港元，不過由於他沒有進行其它投資，除了這兩個住宅單位外，他的財產在過去10多20年並沒有大幅上漲，完全靠儲蓄得來。不過，把他所有資產現金加起來，就接近兩億港元。但是在他的心中，感受不到一絲的富裕。

其實，這位朋友已經是十分幸運，如果他不是早年買了兩個住宅單位，價格翻了幾十倍，他現在的資產總值可能不到5千萬港元。這也可以說是一個典型的香港買樓發達故事，不過這種機會可能不再存在了！

目前，環球投資者近年紛紛將目光投向新興市場，中國更是目光的聚焦點，資產價格水漲船高。加上歐美發達國家又不爭氣，愈來愈貴的中國資產仍將是2010年，以至未來20年的投資重心。

投資物業好過投資教育

留學儲備改置業更化算

自小讀貴族學校,然後再送往國外上私立中學及大學,每年學費及開支數以十萬元計,畢業後順理成章入國際投資銀行,從此平步青雲。這樣計算,在金融海嘯前,應是準確,但後海嘯年代,情況已經改變,因為金融機構在海嘯後職位及人工已減,有幸入了這些公司,三幾年後,被裁或受不住壓力而離開者甚多,總之流轉率極高。
作為父母,投資這麼多錢於教育,值得嗎?倘不強求孩子入讀貴族名校,將省下來的錢,為孩子儲錢買樓,其投資回報可能更高,假設 03年時,父母為孩子準備 60萬元,這筆錢足以支付孩子往外國留學數年,但倘父親當時為孩子預先買樓,而孩子在本港念書,今日所買的樓,隨時已升值一倍。而花了錢往外國念一些次級大學,回來後才發覺人浮於事,番書仔無特別優勢。

學歷與富裕沒關係

近年經常遇到有父親埋怨,孩子浸完鹹水,原來找工作不比本地生強,這是現在父母要面對的現實。大家不妨看看本港的十大首富,基本上會沒有哪一位有大學學位,因此很難證明讀書跟富裕有很大關係。
要做大生意,不是人人有這才能,但及早買樓儲富,就比想像中容易,有些父親就很早為孩子買樓,買的可能只是百餘萬元的舊樓,但若干年後,可能被收購,百幾萬元隨時變成幾百萬元,這樣賺下來的財富,已是一般大學生 20年的奮鬥目標。

祖訓第一條: 投資磚頭要有5%租金回報 祖訓第二條: 磚頭比任何男人信得過

爺爺後生果時行船順面幫唔少生意人帶貨，因為識字兼識計數，幾年後已經夠錢買咗九龍兩條街，同鄉里一齊起咗幾十幢大厦，有一半歸爺爺。

爺爺由果時開始，就有句口頭禪: 磚頭每年係一定要有五厘回報！

爺爺走咗之後，情況就好似蘋果冇咗喬布斯、亦好似NBA冇咗米高佐敦一樣，其他人係完全唔知5%回報嘅精髓係乜。大嫲嫲及細嫲嫲變成當家，兩房人一致决定將手上三百幾個物業套現，經過短短一、兩個月時間，換來約六百多萬現金，當中引發極度激烈嘅爭鬥，最終大嫲嫲及細嫲嫲各分一半，剩下銀行定期，兩房仔女為咗呢筆錢爭得最利害，先父決定唔交出死亡證 (去到银行攞唔倒錢，可以一拍兩散)亦在出殯日趕走另一房人，大嫲嫲氣憤難平亦再無容身之所，就帶着一半錢與自己子女定居德國，自此失去聯絡。

大家以為自己喺七八十年代揸住幾百萬好勁，但一直唔知同睇小資產嘅威力仲有爺爺為我地建立嘅寶藏，大約十年左右，政府收地重建，當年一間地鋪已經賠3百萬，我地原本有廿七間，樓亦賠百幾萬，粗略估計共值億元以上，爭餐懵其實只係傭人自擾！

5%回報背後仲有一個隱藏智慧，就係有咁嘅厘數嘅磚頭，一定有排升，總有引爆點將佢價值引發出來，呢樣智慧完全响姑姐度體現出來…………..

從投資角度，你覺得現在應該買上海的樓還是香港的樓?
我還是看好香港，最主要原因是香港樓市正常很多，市場成熟，表現在租金上，而內地就是“干升”。內地房地產市場泡沫很明顯，供求扭曲，已經脫離正常發展軌道。在我的理念中，一個正常的投資回報是通過租金來反映的，有租金撐著，房價上漲就有持續性。近年來香港也受到內地影響，一些內地富豪來香港買完豪宅也不是為了出租，就干等著升值。這種投資脫離了回報率是很危險的，有什麼風吹草動，都會對他們造成影響，說垮就垮。
最後，如果美元崩潰出現惡性通脹，港幣跟著貶值，那麼樓價也是上漲的。這個不是沒有前車之鑒的，在上世紀80年代，香港供房是 20釐(即20%)的利率，房價還是升得很瘋狂，物價升得更快。要讓房價不再狂升的唯一辦法就是與美元脫鉤，按照特區政府守住聯彙制的決心，這是不會出現的。

總之，現在基本上就是可以買樓的時候了。

現在不只是牛市，而且是進入牛市第二期。所謂牛市第一期，就是樓價往上升，但是租金回報是在樓價增幅上方的，到了第二期，樓價就躥升到了租金增長率上面了。
美國如果加息，會有震蕩心理，但沒有實際作用。我們可以看看下半年可能的三種情形：第一，如果美國經濟復蘇而加息，那是好事，利率會緩慢升，這對香港經濟是好的，公司訂單增加，樓市還是會漲;第二，如果經濟一蹶不振而導致美國完全零利率，香港跟著是低息環境，樓價肯定也是上漲的。

除了聯匯制，難道沒有其他因素影響香港樓市?
還有兩項指標很重要，一是淨回報率，即扣除所有支出，包括雜項和稅務後，房地產的實際回報;還有一個是實質按揭利率RMR(按揭利率-通脹率)。從過去的數據來看，只要淨回報率在RMR之上，就是房地產牛市;相反，RMR大於或者等於回報率的時候，就是熊市。這其實很好理解，你買房子收到的租金跑贏你的按揭利息支出和通貨膨脹，這個時候就是最適合買房子的，現在就是這樣!反過來，如果你投資物業收到的租金不夠付按揭，而且連通脹都跑不贏，是沒有人買房子的。
現在回報率顯著高於RMR，而且我還是用“最優惠利率”算的，如果用近期的HIBOR(銀行同業拆息)來計算按揭利率，這個差值會更大，這個差值越大，越反映出房地產是一個牛市。

聯匯制是香港高房價幕後推手
近期香港的房價不斷上漲，許多人認為是買家主導，是否可以說香港的房價現在是由需求決定的?
香港樓市其實根本沒有供求問題，而且一直以來是供過於求的，只是傳媒等的誤導，才說是“供不應求”。我們通過政府統計數據可以發現，從1989年起，香港的公屋、居屋、夾屋以及私人住宅等等加在一起，住房的供應均大於住戶數，而且二者之間的差距正越來越大。需要強調的是，香港已經是一個成熟社會，人口也步入老齡化，生育高峰期已過去了，而建屋能力很強;這與內地很不同，內地中產群體剛膨脹，急需買房，所以存在供求問題。
推升香港房價的根本原因是聯系匯率制。它讓香港利率無法自行調整，永遠盯住美元利率。很不巧的是，香港的經濟經常是跟美國相反的，美國好的時候我們差，美國差時候我們好。美國在經濟差的時候減息，我們跟著減，但我們經濟又好，利率又偏低，壓不住資產價格，這就是現狀。