除了聯匯制，難道沒有其他因素影響香港樓市?
還有兩項指標很重要，一是淨回報率，即扣除所有支出，包括雜項和稅務後，房地產的實際回報;還有一個是實質按揭利率RMR(按揭利率-通脹率)。從過去的數據來看，只要淨回報率在RMR之上，就是房地產牛市;相反，RMR大於或者等於回報率的時候，就是熊市。這其實很好理解，你買房子收到的租金跑贏你的按揭利息支出和通貨膨脹，這個時候就是最適合買房子的，現在就是這樣!反過來，如果你投資物業收到的租金不夠付按揭，而且連通脹都跑不贏，是沒有人買房子的。
現在回報率顯著高於RMR，而且我還是用“最優惠利率”算的，如果用近期的HIBOR(銀行同業拆息)來計算按揭利率，這個差值會更大，這個差值越大，越反映出房地產是一個牛市。