紀寶以賭論樓：長線高回報物業 要輸都難

前夜總會大亨、現任賭船集團亞洲郵輪行政顧問紀寶，於物業投資市場馳騁多年，工商住宅全部都有染指，至今只「輸」過一次。多年來閱盡賭桌上的成敗，自問「邊樣值博邊樣唔值，心中有數」，認為只要精於選擇和拒絕短炒、「摩」貨（未完成交易已轉售），「賭磚頭（投資物業）是極難輸的」。紀寶現時主攻二線寫字樓、舊樓、民生舖等大眾化物業，原因是價格仍合理，且回報率高，有利長線持有和透過翻新或改造增值。
紀寶認為，任何投資都有風險，但「磚頭」既可出售也可收租，怎跌也不會「無咗」。鍾情物業投資的他，自言投資心態保守，手頭物業全部長線持有3至4年、計過物業升值至少超過25%才會出售，「量自己能力去做（入市）」，拒絕短炒「摩」貨，因為風險高危險性大，分分鐘傾家蕩產。
愛舊樓 銀碼細回報高
紀寶喜愛舊樓，原因是銀碼細、租金回報高，「只要執靚啲，改過設計裝修同翻新，物業可以大幅增值，且租金回報有保證，最高有成7厘至8厘」。他又指出，舊樓普遍位於市區，而且銀碼細，100萬至200萬元已有交易，月入僅3萬元的家庭都可負擔。「一旦遇上市況逆轉，都可以出租，差極都有息收，最多租金平啲」。
他又表示，舊樓物業一般租金回報有4厘，例如旗下位於中區的舊樓，雖然裝修簡單，但經翻新後整潔企理，月租達1萬元，現有不少外籍租客。根據政府資料，本港樓齡逾30年的舊樓有達1.5萬幢，他認為是一個頗龐大的投資市場。雖然市場有田生（0183）一類的舊樓收購公司，但他笑指自己「無實力」不會效法。
嚴選租客 提升舖位價值
一線區二線街或有潛質地點的「民生」舖位，亦是紀寶的「心水」，因為價格平但租賃需求大，如早前購入土瓜灣鄰近新盤地段的食肆舖位。「入市這一類民生舖，做人流統計等市場調查會盡量徹底，避免有日無夜的商舖（晚上人流稀少）；亦會嚴選租客背景，因為好的租客可以將舖位價值提升。」
在紀寶的投資組合中，寫字樓投資佔四成屬最多。他主攻2000萬至3000萬元、面積細的乙級寫字樓，因為管理費較平、面積細容易租出，「雖然近期購入的貨，市場可能認為略貴，但我口地係睇長線非短炒，一定有得賺。」紀寶指不會打沒把握的仗，「賭」得一定要贏，所以入市心態保守，但長勝長有。
豪宅甲廈價過高 不沾手
至於現時受市場熱捧的豪宅、甲級寫字樓和一線舖位，紀寶認為價格已升至難以理解，兼租金回報極低，一旦市況逆轉，極難「守」下去，因此不會沾手。

我的第一棟房，我的第一桶金

從小就跟著父母顛沛流離，搬家是家常便飯。全家經常住在或母親在學校的，或父親在公社的，一間辦公室兼臥室內，或每月五塊錢，租人家老鄉一間房。後來搬到一個林場，有兩大間房。一間當飯廳兼客廳，另一間格成了兩小間，我第一次有了自己的空間，感覺真是好極了。房子是廠房改造的，冬天像冰窟，夏天像蒸籠，但那畢竟是兩大間，春秋天還是蠻好的。可惜沒住幾個月，就上高中，然後上大學了。
來到美國，飛機降落前盤旋時，看到一棟棟風格各異的”別墅” ，想到有朝一日，我也會有這樣的房子，心裏是象當年紅衛兵見到老毛頭那樣，是”澎湃萬千，思緒連綿，久久不能平靜”。

在美國華人中，有一句口頭禪是，一不借車，二不借錢，三不借老婆。可為了買房，硬著頭皮也要借。先從一個過去的學生哪里借了兩千塊。人家也是剛剛買房，但還是給足了面子。又從我的律師哪里借了兩千塊。另一個在領館當領事的朋友，也借給了兩千塊。還有一個朋友，關係挺好的，況且我也幫過他許多忙。結果關鍵深刻一口拒絕了。可能是他自己不好意思了。第二天又打電話願意借錢。
於是乎，第二天就到處貼紙條，打廣告，出租房間。樓下兩個房間，大房間租$550，小房間租$450。樓上的房間有自用廁所，租$600。收了壓金和第一個月的房租，才把第一個月的按揭交了上去。這樣，我每個月收$1600，交銀行$1800，並$300 的水電費。我靜出$500，住主臥房，還有一間客房。一年之內，就把借債全還清了。

第一棟房是我的大功臣。它使我對當地房地產市場有了一個全面的認識，並熟悉了買房和租房的過程。等後來我再買其他房子的時候，它又成了我的取款機。
2003年夏天，我搬到了我的第三棟房子。房子租了出去。但房客非常爛。每次收房租都要吵半天。於是在2004年夏天，我決定買房。當我通知房客搬家是，這傢伙惱羞成怒，竟威脅我要把房子燒了。我說求之不得。這樣保險公司就可以給我建一棟新房了。不過這傢伙最後還是搬了出去。 我還是請我的買房經紀人幫我賣房。老太太也卻有眼光。讓我砍掉了一些樹枝，地下室就更明亮。拆掉了洗衣房的一個架子，再鋪上人革地板，洗衣房居然變成了一個小房間。刷了漆，還用動力清洗了披條。房子煥然一新。出價$45萬。比買價高了18萬
從二十六萬七千，到五十二萬七千，房價漲了二十六萬。除去經紀的一萬，淨賺近二十五萬。
記得當時從過戶公司拿到那張二十多萬的支票時，那是相當地激動。 靠著買第一棟房子積累的經驗和資金，我繼續經營自己的房地產。現在我已經有了八處房產，超過百萬的淨資產。

一場不見血的世界大戰開始了

中國昨拒絕美國提出的中美日三方會談,討論釣魚台主權問題,強調釣魚台主權只是中日兩國的問題,與美國無關。雖然中國拒絕與美國進行這場主權牌局,但其實一場涉及層面更廣泛、參與國家更多的世界戰爭已經開始了。
美國聯儲局推出第二輪量化寬鬆措施( QE2)前夕,全球硝煙四起,熱錢將由美國蜂擁地向全球散射。為抵擋熱錢導彈來襲,中國上月已經祭出加息盾牌,最新穿起防彈裝備的是澳洲及印度,昨先後宣佈加息,希望遏抑熱錢湧入引發的通脹。
美國經濟已失去活力,為求自保,聯儲局不惜單邊瘋狂印鈔,發動以貨幣為主的世界大戰,新興國只好負隅頑抗,阻止熱錢無節制地湧入,將傷亡降至最低。這場不見血的熱錢攻防戰爭,雖然不至於像上世紀兩次世界大戰般,塗炭生靈,但如果任何人認為自己可以袖手旁觀,便太天真、太儍,因為超級泡沫爆破的威力,等如在經濟領域的原爆,結局一樣是屍橫遍野。

破壞力比核武更甚

這場由美國發動的戰爭,令人想起在前總統尼克遜時代擔任財長的 John Connally的名句:「美元是我們的貨幣,你們的問題」( The dollar is our currency, but your problem)。不消說,美國當然意識到美元作為全球儲蓄貨幣,是他們手上最強勁的武器,威力及破壞力比核武還要厲害。
不少專家批評, QE2無法令美國經濟持續性復蘇,但 QE2的威力不在於馬上激活經濟,而是要避免美國陷入日本式通縮。
聯儲局主席伯南克 8月率先拉開戰幔,表示有需要時再推 QE2,美元自此至今下跌逾 7%。當年被美國推入迷失 10年的日本亦宣佈加碼買資產泵水入市場,央行更破天荒計劃曲線買股票。
被喻為金磚四國( BRIC)大腦的巴西財長 Guido Mantega宣佈,貨幣戰爭已爆發,是為讓新興國名正言順,推出阻止熱錢流入的措施,印度及南韓隨即築起防護盾,中國也在上月突然加息。
由於 G20施壓,傳聞美國或修正 QE2策略,由一次過大開水喉改為唧牙膏式。大量熱錢導彈(美元)全球四散幾可成定局。至於彈藥數目(放水規模),專家估計,規模或比 QE1的 1.7萬億美元更多,美元貶值未見底,資產超級泡沫繼續脹大。

手持港元將成炮灰

以美國及日本在全球的經濟力量,兩國放水炮製熱錢導彈,其他國家根本難以抵擋,強如歐盟及英國亦可能陪玩,成為「放水會」的一分子。
中國為首的新興國可動用的武器,不外乎升值及加息等。無論新興國用甚麼武器,都不能與美元這種儲備貨幣的威力比拼。危機之中,「現金為王」一直奉為金科玉律,這場由貨幣貶值引發的不見血戰爭,港人持有港元等同持有瘋狂貶值的美元,戰爭期間會目睹因貶值引發的資產價格狂升,戰爭完結後將承受惡性通脹。幾可肯定的是手持港元坐以待斃的人,將會成為戰爭炮灰。

30年樓價製造的億萬富翁

現時的年輕人特別苦，樓價成爲高不可攀的指標。早前有一個廣告，提醒了大家30年前（即1979年）的樓價，當時香港普通市區住宅的樓價不到300港元一平方尺，現在市區新樓的價格就算是最普通的也可能會超過10,000港元一平方尺，另外，兩、三萬港元一平方尺的也比比皆是。

　　樓價上漲了近100倍，薪資倒沒有上漲這麽多，筆者估計30年前普羅大衆薪資水平可能都在幾千港元左右，不過每月薪資卻足以讓人們購買10平方尺的面積。現在如果你需要購買同樣的面積，薪資水平就要達到十多二十萬港元的水平，試問這是常人的薪資水平嗎？這是多麽令當今年輕人無奈的現實啊!

　　如今看來，30年前的年輕人倒是幸運的，筆者就曾撰文提到一位友人的經歷。這位友人的經歷還是挺傳奇的，因爲他是一個打工仔，但是在2010年的10月他卻擁有接近兩億港元的資產。

　　友人剛年過半百，以前是個金融界打工人士，近5年才轉行到出版業，已婚育有一子，是香港典型的中產階級。他在28嵗那年（大約是1988年），因事業開始有成，花了數百萬港元來支付首期，買了兩個在港島中半山的相連住宅單位。早年他在美國生活過，因此對生活空間有一定要求，兩個單位都超過2000平方尺，以供家人、兄弟姐妹和自己住。事隔22年，現在所有按揭早已供完。

　　現在這兩個住宅單位的總市價已經上漲超過1億多港元，不過由於他沒有進行其它投資，除了這兩個住宅單位外，他的財產在過去10多20年並沒有大幅上漲，完全靠儲蓄得來。不過，把他所有資產現金加起來，就接近兩億港元。但是在他的心中，感受不到一絲的富裕。

其實，這位朋友已經是十分幸運，如果他不是早年買了兩個住宅單位，價格翻了幾十倍，他現在的資產總值可能不到5千萬港元。這也可以說是一個典型的香港買樓發達故事，不過這種機會可能不再存在了！

目前，環球投資者近年紛紛將目光投向新興市場，中國更是目光的聚焦點，資產價格水漲船高。加上歐美發達國家又不爭氣，愈來愈貴的中國資產仍將是2010年，以至未來20年的投資重心。

投資物業好過投資教育

留學儲備改置業更化算

自小讀貴族學校,然後再送往國外上私立中學及大學,每年學費及開支數以十萬元計,畢業後順理成章入國際投資銀行,從此平步青雲。這樣計算,在金融海嘯前,應是準確,但後海嘯年代,情況已經改變,因為金融機構在海嘯後職位及人工已減,有幸入了這些公司,三幾年後,被裁或受不住壓力而離開者甚多,總之流轉率極高。
作為父母,投資這麼多錢於教育,值得嗎?倘不強求孩子入讀貴族名校,將省下來的錢,為孩子儲錢買樓,其投資回報可能更高,假設 03年時,父母為孩子準備 60萬元,這筆錢足以支付孩子往外國留學數年,但倘父親當時為孩子預先買樓,而孩子在本港念書,今日所買的樓,隨時已升值一倍。而花了錢往外國念一些次級大學,回來後才發覺人浮於事,番書仔無特別優勢。

學歷與富裕沒關係

近年經常遇到有父親埋怨,孩子浸完鹹水,原來找工作不比本地生強,這是現在父母要面對的現實。大家不妨看看本港的十大首富,基本上會沒有哪一位有大學學位,因此很難證明讀書跟富裕有很大關係。
要做大生意,不是人人有這才能,但及早買樓儲富,就比想像中容易,有些父親就很早為孩子買樓,買的可能只是百餘萬元的舊樓,但若干年後,可能被收購,百幾萬元隨時變成幾百萬元,這樣賺下來的財富,已是一般大學生 20年的奮鬥目標。

祖訓第一條: 投資磚頭要有5%租金回報 祖訓第二條: 磚頭比任何男人信得過

爺爺後生果時行船順面幫唔少生意人帶貨，因為識字兼識計數，幾年後已經夠錢買咗九龍兩條街，同鄉里一齊起咗幾十幢大厦，有一半歸爺爺。

爺爺由果時開始，就有句口頭禪: 磚頭每年係一定要有五厘回報！

爺爺走咗之後，情況就好似蘋果冇咗喬布斯、亦好似NBA冇咗米高佐敦一樣，其他人係完全唔知5%回報嘅精髓係乜。大嫲嫲及細嫲嫲變成當家，兩房人一致决定將手上三百幾個物業套現，經過短短一、兩個月時間，換來約六百多萬現金，當中引發極度激烈嘅爭鬥，最終大嫲嫲及細嫲嫲各分一半，剩下銀行定期，兩房仔女為咗呢筆錢爭得最利害，先父決定唔交出死亡證 (去到银行攞唔倒錢，可以一拍兩散)亦在出殯日趕走另一房人，大嫲嫲氣憤難平亦再無容身之所，就帶着一半錢與自己子女定居德國，自此失去聯絡。

大家以為自己喺七八十年代揸住幾百萬好勁，但一直唔知同睇小資產嘅威力仲有爺爺為我地建立嘅寶藏，大約十年左右，政府收地重建，當年一間地鋪已經賠3百萬，我地原本有廿七間，樓亦賠百幾萬，粗略估計共值億元以上，爭餐懵其實只係傭人自擾！

5%回報背後仲有一個隱藏智慧，就係有咁嘅厘數嘅磚頭，一定有排升，總有引爆點將佢價值引發出來，呢樣智慧完全响姑姐度體現出來…………..

從投資角度，你覺得現在應該買上海的樓還是香港的樓?
我還是看好香港，最主要原因是香港樓市正常很多，市場成熟，表現在租金上，而內地就是“干升”。內地房地產市場泡沫很明顯，供求扭曲，已經脫離正常發展軌道。在我的理念中，一個正常的投資回報是通過租金來反映的，有租金撐著，房價上漲就有持續性。近年來香港也受到內地影響，一些內地富豪來香港買完豪宅也不是為了出租，就干等著升值。這種投資脫離了回報率是很危險的，有什麼風吹草動，都會對他們造成影響，說垮就垮。
最後，如果美元崩潰出現惡性通脹，港幣跟著貶值，那麼樓價也是上漲的。這個不是沒有前車之鑒的，在上世紀80年代，香港供房是 20釐(即20%)的利率，房價還是升得很瘋狂，物價升得更快。要讓房價不再狂升的唯一辦法就是與美元脫鉤，按照特區政府守住聯彙制的決心，這是不會出現的。

總之，現在基本上就是可以買樓的時候了。

現在不只是牛市，而且是進入牛市第二期。所謂牛市第一期，就是樓價往上升，但是租金回報是在樓價增幅上方的，到了第二期，樓價就躥升到了租金增長率上面了。
美國如果加息，會有震蕩心理，但沒有實際作用。我們可以看看下半年可能的三種情形：第一，如果美國經濟復蘇而加息，那是好事，利率會緩慢升，這對香港經濟是好的，公司訂單增加，樓市還是會漲;第二，如果經濟一蹶不振而導致美國完全零利率，香港跟著是低息環境，樓價肯定也是上漲的。

除了聯匯制，難道沒有其他因素影響香港樓市?
還有兩項指標很重要，一是淨回報率，即扣除所有支出，包括雜項和稅務後，房地產的實際回報;還有一個是實質按揭利率RMR(按揭利率-通脹率)。從過去的數據來看，只要淨回報率在RMR之上，就是房地產牛市;相反，RMR大於或者等於回報率的時候，就是熊市。這其實很好理解，你買房子收到的租金跑贏你的按揭利息支出和通貨膨脹，這個時候就是最適合買房子的，現在就是這樣!反過來，如果你投資物業收到的租金不夠付按揭，而且連通脹都跑不贏，是沒有人買房子的。
現在回報率顯著高於RMR，而且我還是用“最優惠利率”算的，如果用近期的HIBOR(銀行同業拆息)來計算按揭利率，這個差值會更大，這個差值越大，越反映出房地產是一個牛市。

聯匯制是香港高房價幕後推手
近期香港的房價不斷上漲，許多人認為是買家主導，是否可以說香港的房價現在是由需求決定的?
香港樓市其實根本沒有供求問題，而且一直以來是供過於求的，只是傳媒等的誤導，才說是“供不應求”。我們通過政府統計數據可以發現，從1989年起，香港的公屋、居屋、夾屋以及私人住宅等等加在一起，住房的供應均大於住戶數，而且二者之間的差距正越來越大。需要強調的是，香港已經是一個成熟社會，人口也步入老齡化，生育高峰期已過去了，而建屋能力很強;這與內地很不同，內地中產群體剛膨脹，急需買房，所以存在供求問題。
推升香港房價的根本原因是聯系匯率制。它讓香港利率無法自行調整，永遠盯住美元利率。很不巧的是，香港的經濟經常是跟美國相反的，美國好的時候我們差，美國差時候我們好。美國在經濟差的時候減息，我們跟著減，但我們經濟又好，利率又偏低，壓不住資產價格，這就是現狀。

2040年﹐中國將成為全球唯一的一個超級經濟大國

1. 中國正在快速轉型為資本主義消費經濟
“在中國的大城市﹐居民的生活水準和人均收入已經達到世界銀行認定的‘中高收入’水平﹐服裝、電子產品、快餐、汽車的獲得都很便利﹐而且是越來越便利。”這就是中國的未來。原因何在？因為他們的新“政府已經認定﹐國內消費的增長對於中國經濟來說至關重要﹐政府出台了大量的促進消費者消費欲望的國內政策。”
2. 中國目前的政治體系資本主義化更甚於美國
福格爾說﹐“中國的政治體制很有可能有別於你的想象。”北京政府並非事事都是老大﹐“多數經濟改革﹐包括一些最為成功的改革﹐是由地方政府推動、監管的。”如今“在中國針對上層決策的批評和辯論超出了很多人的想象。”
“比起過去﹐如今中國的經濟計劃要順應民意得多﹐對新觀點也持更為開放的態度。”對﹐比美國更資本主義化﹐甚至可能也更民主。
3. 中國最近對教育的大手筆投入
福格爾著重指出﹐中國正在對教育做出“大手筆的投入”。“受過教育的勞動者工作效率就會高很多……受過大學教育的勞動者的工作效率是受教育年限不滿九年的勞動者的三倍……高中畢業生則是
其的1.8倍。” “下一代中國人將實現100%的高中入學率和大約50%的大學入學率﹐此舉將為其年度經濟增長率貢獻大於六個百分點。”與此同時﹐美國卻把數萬億美元扔進戰場、背負上巨額債務、教育也開始糊弄事﹐將奔向2040年賽跑的領跑地位拱手讓給了中國。
4. 中國七億人口的農村經濟為經濟增長添磚加瓦
福格爾說﹐展望中國未來的時候﹐我們“總是會想到上海的高樓和廣東的工廠﹐而往往會忽略一個經濟增長引擎：中國鄉村發生的巨變。”
從1978年到2003年﹐中國工業及服務業中的勞動生產率平均為每年6%﹐而在未來﹐農村地區的勞動生產率將增長﹐中國有七億農民﹐佔了中國總人口的一半以上。“如今﹐遼闊的鄉村為中國經濟增長做出了大約三分之一的貢獻”﹐隨著下一代中國鄉村人口增加一億﹐農村對中國經濟的貢獻率還將進一步增長。
5. 中國政府的數據其實是低報了中國的經濟發展
福格爾警告我們不要被那種聲稱“中國的數據是虛假的﹐在一些關鍵方面故意誇大”的報告所愚弄﹐事實正好相反：“中國的統計學家很可能低報了中國的經濟發展。”
在服務行業﹐“小公司通常不會向政府申報盈利數據﹐政府部門通常都無法真實地統計到產能提高的真實狀況。”和美國一樣﹐“官方估算的GDP值嚴重地低估了國內經濟的增長”﹐因為這些估算沒有“把諸如教育、醫療等公共事業機構的發展考慮進去”。
原因何在呢？因為“這些領域的重大發展多數都沒有完全計入GDP”。這是一個全球性的問題﹐“不過中國服務行業的快速增長使得這樣的低估差距尤為明顯。”
6. 到2040年﹐中國將再次成為全球唯一的一個超級經濟大國
“在西方人看來﹐全球經濟中心位於亞洲的世界格局是難以想象的。不過這種情況並非前所未有……在過去2000年的1800年中﹐中國一直都是全球最強大的經濟體……當歐洲還處於黑暗時代、陷於宗教戰爭的紛飛戰火之時﹐中國卻滋養出了全世界最高的生活水準。如今﹐在中國人眼裡﹐中國的崛起不過是一次輝煌的回歸。”
到2040年﹐中國將成為全世界唯一的超級經濟大國﹐擁有四倍於美國的經濟總量。

簡易《致富方程式》银行、保險公司運用它成為巨企(三)

要貪心求大r而冒r要變成負數的風險。
時間、風險與回報之間
我們再用另一個角度去演譯這個問題。關於投資致富，每個人都有三個願望︰時間短、風險低、回報高。然而三項願望同時能實現的投資方法，只在幻想中存在，如果有人告訴你真的有這樣的一種投資方法，那99.999999%肯定是個騙局。我們只能放棄其中一項，以獲得其餘兩項。三項最多只可選兩項，到底你會如何抉擇呢？
如果選擇不要回報，要求時間短、風險低，你可以選擇跟行定期存款；
如果選擇不怕風險，要求時間短、回報高，你可以選擇投資二三線股或者窩輪；
不過，根據一項非正式調查，9成市民答這個問題的時候，都選擇放棄時間，希望換取低風險、高回報；可是現實當中，選擇做定期存款又或者投資二三線股甚至窩輪的朋友，才是市場上的主流，相信佔投資者當中的8成。
從上述那麼矛盾的情況下，我們可以得出一個驚人的結論︰原來全香港至少有7成的市民患有嚴重的精神分裂，思想無法控制行為。以上結論當然只是一項黑色幽默，各位不要當真。但卻是顯示很多人是講一套做一套----明白真理，卻又抵不住外界誘惑，做出反智的決定。而銀行、保險公司等之前提及過的金融機構，正是深深了解上述人性弱點，同時又將「理財簡易方程式」玩弄至出神入化，既為金融機構自己穩健帶來財富增值，又增強掠奪80%弱者的效果。
例如之前提及過，保險公司就是靠這條「理財簡易方程式」，每年在投保人身上多收一千幾百，透過長時間，將這點小錢，變成巨額財富；銀行也是透過「理財簡易方程式」，每年在存戶身上賺取貸款息差而謀取暴利；而各類與市民利益處對立方向的金融投資機構，都想方設法宣揚短炒投機的吸引力，盡力阻止市民心存長線投資的思想︰一來是可從大眾身上榨取多點佣金收入，二來讓自己獨佔「理財簡易方程式」所產生的威力----明白80/20定律的話，你就知道，多一個人變身成為那20%的掠奪者，掠奪者的利潤也會因僧多粥少被分薄。
既然你們都看到，大部份金融機構，都是運用大P、大n、穩健r的方式去謀取鉅利，為甚麼你會覺得自己可以獨辟奚徑，勝過這20%中的大型掠奪者？(全文完)

簡易《致富方程式》银行、保險公司運用它成為巨企(二)

1)因此，無論從數學角度還是實際角度考慮，要增加總資產值，增大n的數值，即耐心進行長線投資，是財富增值的最有效法門。賺取和省下來的錢，則可轉化成為投資本金，增強財富增值效果。小數怕長計，即使只是很小額的定期投入，只要滾存時間夠長，也可成為一筆巨額財富。
2)在現實中，大部份人的行為都和上述理論背道而馳。他們都幻想能以小額本金刀仔剧大樹，希望透過大額的r於極短的時間內把資產總值無限擴大。他們心目中的可能邏輯是，生命有限，n再大也不過40至50年；但r，卻是可以無限大，上不封頂的。表面上很合邏輯，不過他們卻是忽略了兩個很重要的事實︰第一，n雖然有限，但n可以有多大，自己是很有把握，易於控制，相反，r可以多大，是極難控制；第二，n永遠只可能是正數，而r是有可能變成負數的；換句話說，n永遠只會為財富增值帶來貢獻，但r為財富增值不帶來貢獻卻反而產生破壞的可能性不低。
3)站在這條算式的角度上，要在最有把握的情況下把A最大化，所用的策略必須是，付出多一點的P，盡量使用最長的n，但r的控制則要相當小心，不要貪心求大r而冒r要變成負數的風險。(待繢)

簡易《致富方程式》银行、保險公司運用它成為巨企(一)

A = P (1 + r)ⁿ

A:總資產值 P=-本金 r=年回報率 n(次方)=年期

1) 理財的最終目的，就是把 A積累及增大，達到提高未來生活質素的目標。

2) P是乘數，r 是加數，n是次方數，增大 n 對增大 A 影響最大，它是年期，

代表耐性。P 影響次之，r 即年度化投資回報率，影響較少，但變化很大，不易控制。

(待續)

世界十大高房價城市排名　香港第五

第一位：摩納哥蒙特卡洛（每平方英尺4420美元）。

蒙特卡洛的居民可以享受到藍色海岸(Cted’Azur)的沙灘、迷人的夜生活以及避稅天堂的好處，但他們也得為此付出代價。這個度假勝地連續第二年蟬聯全球房價最高市場榜單桂冠，平均房價高達每平方英尺4420美元。

發佈這項報告的線上房地產調查公司Globalpropertyguide.com的發行人Matthew Montagu-Pollock表示：「蒙特卡洛是一個富有、狹小而集中的城市。這裏房價如此之高主要與面積短缺和避稅天堂有關。」

蒙特卡洛是摩納哥公國第一大城市，與澳門、美國拉斯維加斯並稱世界三大賭城。位於地中海沿岸，首都摩納哥之北，建於阿爾卑斯山脈突出地中海的懸 崖之上。景色優美，是地中海地區旅遊勝地。市內建有豪華的旅館、俱樂部、歌劇院、商店、游泳池、溫泉浴室、運動場等娛樂設施 。城內開設有蒙特卡洛大賭場。賭場建於1865年，為雙層樓建築，上有鐘樓、塔廳和拱形亭閣，還飾以若干人物雕塑，庭前棕櫚樹成行，還辟有花園，旁邊有大 酒店和酒吧間。整個城市在旺季時，約有賭場70多個，約有賭室3500間左右。蒙特卡羅賭場由國家經營。當地的其他活動，許多也帶有賭博色彩。遊客住的旅 店房間，有抽獎的號碼，中獎的免付部分房費。早餐的牛奶麥片粥裏，如遇上金屬牌子 ，亦可領獎。該城只有1萬人口，但每天報紙銷量可達100萬份 ，因為報紙上都印有可能得獎的號碼。遊客最後離境，購買的車票上也印有彩票號碼，於離境前開彩。經營賭業是摩納哥的主要經濟來源，每年都從賭業中收取高額 外匯利潤。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第二位：莫斯科（每平方英尺1937美元）。

受強勁經濟增長（在一定程度上是由於最近油價高企）以及前三季度住宅價格上漲的推動，莫斯科上升兩位，躍至前三甲。據美國中央情報局(CIA)的《World Factbook》顯示，去年，俄羅斯的GDP增長了6%。

莫斯科是歐洲人口最多的城市，佔據了整個俄羅斯人口的1/13。莫斯科現有人口約1100萬，市區被一條環城高速公路所包圍，我們稱之為「大 環」，這條高速公路的周長為109公里，比北京的５環路還要長。莫斯科市區面 積約1000平方公里。市區東西長30公里，南北長40公里。

莫斯科是一個人口超過1000萬人的特大型城市，俄羅斯乃至歐亞大陸上重要得交通樞紐。全市共分八個區，高爾基大街是全市的主要幹道，也是最繁華的大街。列寧大街寬50多米，加里寧大街是全市最現代化的大街。市區內花園、街心花園、文化休息公園、綠化園林帶比比皆是。

莫斯科城佈局合理，以紅場為中心，十幾條大街向四面八方放射展開，幾條環城大街又一層層地把市中心圍住。莫斯科綠化面積占全市總面積的40%， 包括11個自然森林區、89個公園、400多個小公園和100多個街心花園。 城市以克裏姆林宮和紅牆為中心，呈環形、放射形佈局，近4000多條街道，城內有很多古代建築。莫斯科又可以稱作是一個巨大的花園城市，城內大大小小的公 園及自然保護區有500多個。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第三位：倫敦（每平方英尺1928美元）。

世界金融中心之一的倫敦，房價當然也是居高不下，達到每平方英尺１９２８美元。

倫敦是世界上最重要的經濟中心之一，也是歐洲最大的經濟中心。倫敦是和紐約齊名的世界最大的國際金融中心。金融業是倫敦最重要的經濟支柱，從業 人員約325,000 （2007年)。2005年，其地區總產值為4460億美元（世界排名第五，歐洲第一），占英國國內生產總值的20%，大都會區GDP達到6690美元， 占英國GDP的30%。

倫敦的地鐵、公共汽車和計程車都是方便的交通工具，當你漫遊倫敦時，它們會給您帶來極大的便利。公共汽車交通工具中最令遊客躍躍欲試的是紅色雙層巴士，在倫敦沒有什麼能比乘公共汽車更方便更令人愜意的了。乘坐一次倫敦的公共汽車，會使你終生難忘。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第四位：紐約（每平方英尺1384.1美元）。

由於亞洲市場的發展，紐約房價從去年的第二位降至第四位，令人頗感意外，紐約的平均房價為每平方英尺１３８４．１美元。

紐約市為美國最大、最擁擠的城市，亦為世界上最大的大型都會區所在，因此該市的交通流量十分龐大。每逢尖峰時段或假日，經常會有大量人潮、車潮流動於市中心曼哈頓內或五大區之間，經常導致市區內各重要幹道及重要的連外橋樑，出現交通阻塞的情形。

據紐約房地產理事會日前統計，2010年第二季度紐約市住房銷售額比去年同期飆升72％，達到76億美元，銷售量則大漲65％，其中曼哈頓公寓銷售量暴增82％。此外，第二季度紐約市房屋平均銷售價格同比上升15％。

與此同時，租房市場也迅速反彈，紐約房地產理事會對紐約地產經紀人的調查顯示，第二季度71％的經紀人報告有租房交易成交，這一比例較去年同期提高10個百分點；61％的經紀人報告成交租金達到或超過房東要價，這一比例同比提高32個百分點。

此外，商業地產顯示出強勁的成長勢頭。紐約市最大的商業房地產銷售經紀公司馬西•克納卡爾房地產服務公司日前發佈報告說，今年上半年紐約市商業 樓宇成交量比去年同期增長24％，而第二季度成交量比第一季度增長22％。馬西•克納卡爾房地產服務公司主席羅伯特•克納卡爾表示，根據該公司追蹤的去年 一整年至今年上半年的銷售資料後判斷，商業地產銷售已自2009年夏天開始觸底反彈。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第五位：香港（每平方英尺1373美元）。

購物天堂香港房價自然也是很高，由於土地稀少，常住人口很多，所以香港的房子一直供不應求。

業內人士稱，房產新政出臺後，香港在4、5月份也出臺了政策，對房產售樓的透明度作了要求。那段時間不少投資客戶處於觀望狀態，但到了6、7月份香港的樓市又非常火爆。「現在剛開出的樓盤98%一搶而空，可以說房產新政未波及香港。」

位於香港九龍站和尖沙咀的樓盤‘天璽’和‘名鑄’剛一開盤，浙江投資者就組團前去狂掃。「在全國來看，無論去任何地方投資，浙江人總是在最前沿的。」 該業內人士說。

除了一些高端樓盤之外，一些中等樓盤更受到廣大投資者的喜愛。

在香港銅鑼灣和新界一帶，房產的價格在5—6萬港幣/平方。普遍受以移居為目的的投資者的青睞。 「最近這三個星期，每天都有8個左右的客戶親自過來諮詢香港投資，這兩天就有十幾二十個人了。」 業內人士表示，現在香港一幢樓30%是大陸人在居住。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第六位：法國巴黎（每平方英尺1126.20美元）。

巴黎時尚之都，房價也如同奢侈品一樣昂貴。

巴黎樓市火不火？

職場人士的回答毫不遲疑：「火！」，傳說中的降溫至今沒有出現，自去年夏天以來，巴黎市房價依各區情況，漲幅介於7%至11%，周邊郊區城鎮總的趨勢亦然，只是幅度較小。

巴黎的高檔街區已對沒有雄厚資本者關上了大門。首次購買住房人往往在幾近天文數字的房價前，被迫「求其次」，降低檔次標準，或乾脆放棄買房想 法，繼續當房客。事實是，巴黎城內，現已找不到品質合格，價格在每平方米5000歐元以下的房產。豪華區裏的高檔樓，很容易就攀升至10000歐元/平米 以上。在這種趨勢下，次一等住房的價格緊隨其後「水漲船高」。例如，過去17區裏有所謂的「平民區」和「高尚區」的區別，二者之間的差距目前已大大縮 短；12區Faubourg-Saint-Antoine周圍房產的價格同巴士底廣場地段差不多也已經拉平。14區Montparnasse看漲，也帶動 了Alésia的價格攀升……話雖如此，漲勢雖在繼續，勢頭卻已緩和，趨向穩定，尤其是巴黎周邊的納伊、夏朗冬等城市。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第七位：東京（每平方英尺1103美元）。

作為世界上最擁擠的城市之一，東京有著高房價也就不奇怪了。

東京是一個偏平的城市，主要由衛星市部和中心區部所組成。當然衛星市部的房價要低於中心區部，我們這次以中心區部作為比較的物件。

其次，中心區部可以分為5個部分。東區，西區，北區，南區，和都心部分。都心部分從某種意義上來說，可以通過一條JR鐵路來劃分，那就是著名的山手線。圖中紅色部分。

第三，再來看看都心。日本的商業中心在東京車站附近，而東京都政府在新宿附近。雖然不是非常的準確，但是基本上東京都心的地價，還是以南高北低為主。

在介紹資料之前，先介紹一下日本住宅的特徵。

第一，日本的房屋是全裝修的，包括地板，地暖，廚房設備，門框壁紙，廁所浴缸等等。

第二，日本的房屋所標的面積都是實際居住面積，而非建築面積。

第三，日本的住宅價格是按照「坪」這個概念來算的，1平方米=0.3025坪。

第四，本計算所用匯率為100日幣=7元人民幣。

在介紹資料之前，先介紹一下日本住宅的特徵。

第一，日本的房屋是全裝修的，包括地板，地暖，廚房設備，門框壁紙，廁所浴缸等等。

第二，日本的房屋所標的面積都是實際居住面積，而非建築面積。

第三，日本的住宅價格是按照「坪」這個概念來算的，1平方米=0.3025坪。

第四，本計算所用匯率為100日幣=7元人民幣。

世界十大高房價城市排名　香港第五　

第八位：新加坡（每平方英尺901.20美元）。

在新加坡，現在仍被當地人津津樂道的最新一宗中國買家的購房案例，是一位神秘的中國商人以3600萬新幣（以1元新幣兌換5元人民幣計算，相當於1.848億元人民幣）的總價購入旅遊勝地聖淘沙的一棟別墅，且一次性付清全款。

聖淘沙是中國買家較為集中的區域。去年底推出的另一個項目湖濱別墅，也有超過半數的買家為中國籍。今年3月，來自遼寧一個劉姓家庭的4名成員，即每人各買下該專案的一棟別墅，總價在1560萬~2600萬新幣之間。

中國買家在新加坡購置房產主要集中在濱海區域聖淘沙、商業中心烏節路以及當地名校集中的武吉知馬路區域。「絕大多數中國買家都是純粹投資，而且有相當一部分是最近才拿到外國護照的中國人。」

由於中國買家的集中湧入，目前烏節路區域已出現每平方英尺5000元新幣（相當於2.5萬元人民幣/平方米）的二手房成交價，這一價格已創下新加坡房地產市場的最高單價紀錄。

世界十大高房價城市排名　香港第五

第九位：義大利羅馬（每平方英尺851.50美元）。

條條大道通羅馬，形象地表明瞭羅馬作為義大利的交通樞紐，它有鐵路、公路通往全國各地。羅馬處於地中海地區的中央位置，也是國際空運的中心之一。

歐洲處處購物天堂，但義大利可說是「天堂中的天堂」。在羅馬，從特別高級的用品到時髦的小東西 樣樣俱全，是歐洲最容易買到又好又便宜的東西的地方。除了時裝首屈一指外，這裏的皮具、文具、瓷器、玻璃製品，都是享譽世界的，宗教工藝品也是別具羅馬地 方風味的上佳紀念品。羅馬的大型百貨公司在歐洲並不出色，但有許多精緻的小店，從鼎鼎大名的名牌到默默無聞（但商品品質往往非常高）都有。名店如 Etro，ArmaNi，Prada和Gucci，在羅馬都只是一間小店。因為是原產地，價格都較為便宜，而且正因為小，所以店員往往有更出色的產品知 識，也能享受更好的服務。但如果只追逐名牌而忽視了其他小店就非常可惜，因為幾乎每家小店都有自己的貨源，甚至是自製自銷的貨色，常有意外的驚喜。這許多 BoMtiqUe的各有個性，使人特別喜歡在義大利購物。

世界十大高房價城市排名　香港第五　

第十位：印度孟買（每平方英尺851美元）。

在印度孟買找房子，很多房主都會問：「你吃肉嗎？」如果回答「不，我不是素食者，我吃肉。」，那麼你很可能被房主拒之門外了。

隨著印度經濟的快速增長，有著1600萬人口的孟買房地產業也隨之火爆。但找房子怎麼與人們的飲食習慣扯上了關係？原來，印度的中產階級中越來越多的人成了素食主義者。

「孟買的奢侈住宅市場正在擴大。」孟買房地產分析師帕萊姆•德賽說。

中國借給美國的錢都被用到哪裏去了？


美國政府實際上並沒有對中國所購買的美國政府債券的用途做出專門和直接的詳細說明。不過，美國聯邦政府發行各種債券，包括國庫（treasury　bills）、國庫本票（treasury　notes）和聯邦政府公債（treasury　bonds）等等，同所有國家的政府發行債券一樣，本質上都是為了解決財政收支不平衡問題的經濟手段。
經濟觀察網根據美國聯邦、州及地方政府2010年財政支出結構做了一個分析，指出中國購買美國國債的錢，被美國政府用在哪裏了？
根據美國政府公佈的2010年數據，美國聯邦、州和地方三級政府財政65320億美元，其開支大體情況如下：
美國聯邦、州及地方政府2010年財政支出結構示意圖。數據來源：美國政府（白宮、財政部及地方政府）網站）
a）醫療保健，占總支出的17%　　b）教育保障，占總支出的16%　　c）養老保障，占總支出的15%　　d）國防開支，占總支出的14%　　e）社會福利，占總支出的11%　　f）政府債務利息2577億美元，占總支出的4%　　g）其它各項，例如交通運輸、政府行政等等，約占總支出的23%
　　(註釋：a）單位為億美元;b）這裡是目前中國持有美國政府債券的情況，並沒有包括政府之外的債券)
　　由此折算，目前中國通過購買美國政府債卷而實現的對美國的援助情況如下（折合人民幣）：
　　a）醫療保障：10384.5809億　　b）教育保障：9773.7273億c）養老保障：9162.8655億　　d）國防安全：8552.0078億　　e）社會福利：6719.4347億　　f）其它各項：16493.1579億
需要指出的是，在上述開支中，醫療保障、退休保障、社會福利等等，實際上都是社會保障。此外還需要說明的是，在其它支出中，也還有一些實際上也是應該歸為社會保障範圍的，因為它們實際上也是社會保障，只是名稱不同而已。例如勞工保障等等，實際上都是社會保障。如果將這些也計算在社會保障的範圍之內，社會保障及教育的開支遠遠超過了60%。
由此可以得出的唯一結論是：美國政府之所以需要大量舉債，其中有58%的原因是為了社會保障。換言之，在理論上，就總體而言，中國持有美國政府債券，實際上有60%是在援助美國的社會保障與教育，14%是在援助美國的國防。
如所周知，中國目前所持有的美國政府債券達到了9002億美元的空前水平，按照中國政府外匯管理局2010年7月1日所公佈的人民幣兌美元美元的中間價（6.785）來計算，相當於61085.77億人民幣，是官方所公佈的2009年中國GDP總量（335353億）的18.21%。
此外中國還大量持有其它美國債券（具體數額政府並未公佈，但專業人士估計，僅兩房債券就有3670億美元之多，甚至有人說是5000億美元），而如果再將中國所持有的這些美國其它債券也計算在內，則數量更為驚人，遠遠超過20%。

中國打房政策何時告終？

2010/7/21 下午 02:18:00　提供機構：貝萊德
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過去2周至7月16日，中國已公佈多項經濟數據，包括第2季經濟成長率10.3%、6月消費者物價指數增幅2.9%，以及上半年銀行新增貸款比去年同期短縮近6成，這些數據顯示，原本政府憂心的通膨升溫、流動性過剩的壓力逐漸獲得緩解，但唯獨房市降溫還不見明顯成效。 　
到底，中國房市能不能獲得有效調控？還有，中國政府的打房政策何時才會告一段落？
今年經濟調控過程有3階段　
貝萊德中國基金經理人寧靜認為，今年，中國政府的經濟調控過程大致可分成3個階段：1~4月為緊縮政策密集推出的時候；5~8月為緊縮政策成效彰顯的時候；9~12月則是經濟回復平穩的階段。目前，市場正處在第2階段。　
寧靜認為，在目前這個階段，預料可以陸續看到3類現象：1.通膨壓力紓解；2.經濟成長由原本高度增速放緩；3.房價進一步下滑。從今年7月以來發布的多項經濟數據可以證明前2類情況已經開始發生，只有房地產價格還未見明顯下滑。　
在中國政府今年1~4月陸續祭出的房市緊縮政策影響下，目前整個中國房市正呈現「量跌，價未跌」的情況。
整體房價雖未明顯下滑，但大城市已經開始反應　
「價格還未明顯下跌，是不是意味中國政府打房成效不彰？或者，未來還會祭出更激烈的手段來壓抑房價？」這是目前市場最憂心、也是經理人寧靜認為房市調控成效是左右下半年股市投資信心的關鍵。　
雖然，從整體房市來看，房價還未明顯下滑，不過，若看中國幾個大城市，包括北京、上海、廣州及深圳的房市量價變化可發現，在這些大城市中，當房市成交量下滑到一定程度時，已經影響房價開始跟進下跌。
因為，當成交量下滑到一定程度，許多建商通常會透過降價來刺激銷量回升，近期最明顯的代表例子，就是中國大型地產開發商萬科，在過去1~2個月透過調降房價15~20%的策略，帶動6月房屋銷量較上月大幅成長70%，且不只萬科，愈來愈多建商跟進降價策略，帶動7月首2周，包括北京、上海等中國8個主要城市，房地產日平均成交量較6月增加11%。
今年第4季股市可望出現較長波的上升行情　
這顯示，未來房市有機會朝「價跌，量回升」的方向邁進。寧靜認為，若這個情況出現，政府或許就會考慮暫停房市緊縮政策，一來因為房價已經下跌，達到抑制房價飆漲的目標，再來，房市買氣回溫除了有助於地產商營運，也顯示下降後的房價，是較多民眾能負擔的買房價格，亦有利整個社會氣氛趨向和諧。　

太古城 versus 冠君

太古城 versus 冠君
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一零年七月

近年差不多是零之儲蓄利息和甚低的借貸利率，有「後推前拉」之效，不但令人動用其儲蓄，各政府更帶頭印銀紙補金融海瀟之鑊，錢多自然導致有人四處找投資「好故事」(good investment stories)*，包括房地產的。
近一輪之大升市可能已八八九九，雖不致明天即爆，但預期之回報相比可遇之風險越來越不吸引，這亦是筆者建議 (中短期) 持「不投資除非被說服」default態度之因由。
然而，若已決定要入市「買番樣嘢收吓租」之類，除實物外，可考慮房地產投資信託基金 (Real Estate Investment Trusts, 簡稱REIT或房託)。
為了更巨體解譯，我們用實質市場資料，比併購買太古城一個600平方呎480萬港元之單位，和買入同樣480港元之冠君房託 (編號2778)：
甲) 收租／收息 = 根據中原地產和Yahoo!財經網，太古城近日可月租24港元一平方呎，而冠君每年約有七厘息，即太古城年入 $172800 [24港元 x 600平方呎 x 12月] (注意還未減管理費差餉等)，而冠君有 $ 336000 [480萬港元 x 7%]，近太古城收租的二倍。 收入方面，冠君勝出！
乙) 價格波幅(風險) = 由二○○七年十一月至今年六月，太古城單位均價升了23%，而冠君價位仍未「收復河山」，現價比以往低16%。再者，期間之價格波幅度亦以冠君為高。這方面，太古城優勝！
丙) 價格升幅(炒賣機會) = 由二○○八年十一月金融海瀟至今年六月，太古城單位均價升了54%，而冠君則多了88%，冠君贏！
丁) 租户對象和數目 = 太古城單位是「一個」家庭，而冠軍則是跨國或上市或大企業與大小零售商户居多。據此，太古城單位無租客時收入便是零，但冠君之物業很少會全無租客，收入較有保証。然而，整體住宅租金之波動通常較寫字樓和商塲穩定些，雖冠君可利用不同時段和長短之租約來減低寫字樓和商塲的不穩定性，而這亦是專業管理之優勢。再者，太古城單位租客問題多要業主理會，冠君所持物業之租客有問題有管理公司負責，房託股東不須勞心。計計埋埋，冠君稍勝！
戊) 報稅／稅務 = 一般而言，有樓收租要報稅和交稅，但股息不需要，包括房託的。誰勝？不須畫公仔畫出腸吧！
此外，萬一要「三十六着走(貨)為上着」，你說那類走得快些呢？
*投資「好故事」= 各式各類主題皆有，如甚麽金磚四國等。不是這些故事毫無根據，而是有過份被美化兼高估價格之嫌。
免責聲明：這裡只是以太古城和冠君作例子，並非建議買入或出售它們。然而，筆者持有房託股票。

買 REIT 勝買長實新地
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一零年六月
有留意這欄之讀者，都會知道筆者是部份REIT (Real Estate Investment Trusts, 地產投資信託基金) 之捧場客，尤以收息角度看，不但省了傳統實物收租的麻煩，息率也較一般收租物業和不少藍籌股高，五厘或以上屬平常 (以近期股價計，粗畧的可参巧以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej555.htm)。

甲) 與長實新地恆指比

數年前剛推出REIT時，有人認為這些「收租股」價格長遠會少點波動，且升幅可比一般地產股遜色，即較「悶」，只宜守不宜攻，誰知道連這也估錯！不但有 REIT 給喜歡「守」者提供保本機會，更有些提供比地產藍籌優勝之回報，以看圖識字方式，参巧以下圖表 (數據來自Yahoo! Finance, 2007年11月8日=1.00)：


乙) 和香港住宅比？

相信亦有讀者會問和香港近年有不俗升幅之住宅又怎比？技術上這有些麻煩，一來不是股票比股票，二來 REIT持的不是本港以外物業就是商業類物業，不過比就比吧。以下是由2009年1月至今之價格升幅 (住宅數據基於中原住宅指數)：
本港住宅 40%
冠君 54%
越秀 65%
領匯 45%
泓富 39%
富豪 64%
陽光 29%
睿富 67%


除陽光外，所有REIT皆拍得住或勝平均住宅升幅，且放盤比實物甚方便，上網便可，使費手續也簡單。

喜愛投資房地產者，REIT是渠道之一，就算買貴或甚至買錯，總有些少息收，因不只靠一個物業單位一個租户，而是一組物業多個租户。

註：睿富已除牌，因所持物業已售給別人。

越少說廣東話樓價越高
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年十二月
近期作了一些香港住宅樓價研究，發現一些有趣趨勢，希望對投資者有用，如下：
(一) 資料來源 = 多從中原之地圖網頁搜集，不但有各區或樓盤之平均呎價，亦有該區或樓盤之社區資訊，如家庭收入、學歷、平均年齡、從事那行、家庭成員人數等。
(二) 樓面呎價與家庭收入(以月計)數值關係甚高 = R有0.77，而這不出奇，就算不用數字，也可猜度出這關係，尤以服務業為主的經濟體系。
(三) 但樓面呎價與某區或樓盤裡之家庭是否以廣東話為日常(母)語的百分比成反比 = 數值關係為負0.80，即越多採用廣東話為主要言語家庭之地方，其樓面呎價多傾低些。要注意這不一定等同用多了英文，因用普通話也不算是廣東話，不被算進說廣東話之百分比裡，這或許和直覺有些出入。
(四) 樓面呎價越高其家庭成員人數亦趨高些 = 數值不算很重但仍有些少關連，或許反映較富裕才可有多些成員(兒童等)，又或更反映面積較大單位不足，令人多家庭須付出更高呎價方可買到較大單位。
(五) 青山至屯門至天水圍是另一市段 = 因相比香港其他區份之樓盤，以每月家庭收入除以該區之平均呎價計算，青山至天水圍的家庭可購買十多平方呎樓面面積，而香港其他區域均只有十平方呎或以下。至於原因，有待進一步考究，可能有人直覺以為是越近邊境之故，但筆者猜想是這些社區的特性，一來上水、粉嶺也沒有這現象出現，二來現今深圳亦不一定平宜(雖已下調了不少)。

要多少個月才可「買曬」間屋？ 假設以平均六百多平方呎樓面面積計，又以普及的太古城做例子，大約(唔食唔交稅唔交供樓利息等情況下)八十個月左右，即實質不只這數。

「二次衰退」(double dip)

由於歐洲債務難解、中國經濟降溫，以及美國銀行放款與貨幣供給減緩等因素，里昂證券策略分析師、同時也是《泡沫經濟:日本80年代特別投機潮與90年代戲劇性破滅》的作者克里斯托弗．伍德(Christopher Wood)，24日在《華爾街日報》發表文章，認為「不排除二次衰退的可能」(Don't Rule Out a Double Dip Recession)。
他指出，上周全球金融市場對德國無券放空歐元區政府公債、衍生性商品與金融股的禁令以熊式的利空反應。投資人擔心，德國或許還有進一步的動作，而美國等西方國家可能也會效法德國，採用政治的手段阻礙自由市場的運作。
西班牙央行接管了一家地方銀行，讓投資人再次擔心歐債危機，進而大舉拋售持股。他認為，希臘危機顯示，缺乏政治統合的歐元區是很難達成貨幣統一的。
他還指出，三月期的倫敦同業拆款利率(Libor)近幾個星期突然竄高，這很可能引爆另一個歐洲信貸危機。國際清算銀行(BIS)資料顯示，歐洲銀行去年底曝險在葡萄牙、義大利、希臘與西班牙工債的金額為2.8萬億(或兆)美元，占全球銀行曝險的比重89%。
在中國，兩個月來打擊房市投機的緊縮政策讓投資人緊張。中共當局為了安撫擔心高房價的民心，已讓房價下跌，房市交易量較4月上旬劇降50%。
他認為，北京打房的緊縮政策在第三季底之前不會鬆手，但由於歐洲風暴驟起，打房政策可能會提早結束。如果政策轉趨寬鬆，很可能讓2009年初的狀況重演，屆時房市需求又將再起。
美國上周公佈，四月份消費者物價指數(CPI)創下44年新低，西方國家似乎有通縮的問題。如果美國五月份的CPI年增率持平，然後六月下降1.4%，明年一月前都維持零成長，這樣的趨勢會讓大家擔心通縮的問題，聯準會主席柏南克很可能維持零利率。
愛爾蘭四月份CPI年減2.1%，連續16個月通縮，直把通縮20年的日本比了下去。愛爾蘭政府去年刪減占GDP 14.3%的赤字，並計劃2011年刪減10%，2014年2.9%。
其他歐元區國家肯定會跟進愛爾蘭。例如，西班牙2009年家庭債務占GDP比重83%，2011年之前有1,650億歐元的國債到期。西班牙四月份扣除食物與能源的核心CPI下跌0.1%，為1986年8月以來首次通縮。由於西班牙失業率高達20%，通縮的趨勢恐將持續。
在美國，銀行放款與貨幣供給同時下降，此一狀況若不改善，2011年美國GDP增長將受影響，近期S&P 500指數的下跌多少反映此一預期，不久之後華府或國會對於目前經濟復甦的希望或許會破滅，進而提出另一輪的刺激政策。
關於人民幣，北京方面雖已暗示將在年中開始升值，但由於人民幣兌歐元自去年11月以來已升值24%，中共當局對人民幣升值的想法可能生變。人民幣若不升值，華府保護主義抬頭的風險不可忽視。中美貿易問題一籮筐，「二次衰退」(double dip)的議題或許是西方最不願提及，但卻是必須正視的禁忌

歐債發酵 全球恐出現雙底衰退

中央社柏林21日美聯電）全球金融市場籠罩在一片烏雲當中，越來越多人斷言歐洲債務危機可能重創全球成長，扼殺不及1年的復甦嫩芽並讓衰退重出江湖。
致力於提振信心的政府官員淡化這項風險，但是許多經濟學家警告，眾人擔憂的「雙底衰退」可能從歐洲蔓延開來。
這可能是始於3年前的全球金融和經濟動盪凶險的下一階段。無論是當時或是現在，令人訝異的是每件事背後的相互關聯。希臘瀕臨債務違約和德國數週來的猶豫不決，影響石油和黃金等商品市場，需求和信心萎縮又重擊全球股市，不論是南韓還是加州的民眾，都因為退休準備的儲蓄金縮水而感到不安。
這次的問題出在銀行業持有的主權債券，這些政府借據般的債券價
值數月來一再下滑。
賓州華頓商學院（Wharton School）珞德研究所（Lauder Institute）所長古林（Mauro F. Guillen）表示，歐洲經濟的規模是一大因素，「如果歐洲的需求疲軟，全球的成長將會放緩」。
ConvergEx集團的首席市場策略師柯拉斯（Nicholas Colas）告訴美聯社：「歐洲經濟停滯不致於害世界經濟衰退，但若歐洲經濟無法穩定其貨幣與資本市場，勢必讓全球經濟再度出現倒退。」
他說：「雙底衰退是可能的。」
這是個駭人的景象，因為已推出刺激景氣方案和中央銀行降息等最佳對策的各國政府，可能已無籌碼可用。
倫敦Monument Security公司經濟專家李維斯（Stephen Lewis）說；「如果主權債務和銀行流動資金的疑慮，比目前影響信貸市場的疑慮還深，世界經濟活動的另一次衰退似乎就無可避免了。」（譯者：中央社鄭竹雅）

道氏理論大師：道指破7日低點將出現大崩盤
新浪財經訊 道氏理論(DOW Theory)大師、《道氏理論通訊》(DOW Theory Letters)編輯理查德·羅素(Richard Russell)最近強烈建議投資者徹底退出股市，他認爲，如果道瓊斯工業平均指數和道瓊斯運輸平均指數雙雙跌破5月7日低點，股市將出現大崩盤(Major Crash)。
　　他在最近的投資報告中說到：
　　“幫你的朋友們一個忙。告訴他們，暴雨即將來臨，趕快把船艙封起來。告訴他們，賣出所有能夠賣出的東西，換取流動性。告訴他們，理查德·羅素說，到今年年底之時他們將認不出這個國家來。他們也許會反駁：‘羅素怎麽可能知道？誰告訴他的？’告訴他們，是股市告訴我的。”
　　他進一步分析道：
　　“如果我對股市作出了正確的解讀，那麽它告訴我接下來將會有大事發生。這一大事將是經濟重新探底，以及其他各種各樣的麻煩。從道氏理論來看，我們先是看到道瓊斯工業平均指數和道瓊斯運輸平均指數4月份屢創新高，然後兩大指數5月7日分別暴跌至10380.43點和4298.12點(收盤點位)。如果未來兩大指數擊穿5月7日低點，這樣的走勢將確定無疑地意味著股市重新轉入熊市。”　　羅素建議其投資通訊的訂戶退出所有股票頭寸，轉爲持有現金和黃金)(最好是實物黃金)。

吳征婦夫財富60億元
楊瀾：陽光媒體投資控股有限公司主席　　1990年：擔任中央電視臺《正大綜藝》主持人；1994年：獲得中國首屆主持人“金話筒獎”；1997年7月，加盟鳳凰衛視中文台；1998年1月：推出訪談節目《楊瀾工作室》；現任陽光媒體投資控股有限公司主席。　　吳征：陽光四通媒體集團有限公司CEO　　陽光四通媒體集團有限公司集團首席執行官和某網站網(全球最大的華語門戶網站)董事局聯席主席。　　吳征先生和他的夫人楊瀾是陽光文化網路電視控股有限公司(香港聯交所上市公司)的創始人，在2000年8月至2001年10月期間，他曾任陽光文化網路電視控股有限公司執行主席兼集團行政總裁，旗下營運包括覆蓋整個大中華區的兩條衛星頻道。　　吳征先生在1998年6月至1999年2月中，曾出任香港兩大開路電視臺之一的亞洲電視的營運總裁。在此期間，他改變了亞洲電視多年在收視率和財務狀況上疲軟的業績。實際上，在吳先生的管理下，爲亞洲電視在其香港電視史上創了收視率記錄。　

劉嘉玲：區域置業分散風險

內地樓市新政出臺，房産泡泡是否吹到最大，即將破滅？這對炒房大戶來說，自然影響不小，而網友送名“走到哪買到哪”的劉嘉玲，炒房秘訣就在於分化區域投資，化解均衡風險。　　劉嘉玲是擁有豪宅最多的女明星之一，北京、香港、上海、蘇州、重慶，都有她的豪宅。她與地産商關係好到親自代言樓盤。蘇州一處中國風豪宅就以她的名字命名“嘉玲苑”。記者得知，劉嘉玲在海外也有頂級豪華物業。這些均衡投資分散互補，就算內地樓市再怎麽變幻，劉嘉玲永遠都是贏家！　　適合她的賣房方式 網上拍賣　　要想消息來得快，就來點擊互聯網。網上交易將成爲一大趨勢。愛時尚的劉嘉玲，只要願意把豪宅在網上挂個十天半月，參與競拍的人恐怕不會少。

“樓王之王”周星馳

周星馳堪稱港臺明星中，吸金力超強投資眼光又十分精准的“大內高手”。近年來積極投資地産的星爺，2004年以3.2億港元購入普樂道地皮，重建4幢“天比高”超級洋房，估計每幢售價約4億港元。據傳其後“天比高”16號示範洋房以3.8億港元成交，淨賺5000多萬港元。　　另外，被評爲亞洲第七大豪宅的普樂道七號房産，業主也是周星馳，這幢聳立在地面上的四層白色建築物，去年市場價值約2億港元左右，而星爺在1996年購買之際，購入價格僅8000多萬港元。　　一個流傳甚廣的周星馳致勝“秘笈”就是他的隱身女友于文鳳。據說她獨到的眼光讓周星馳從1990年至2006年間投資的房地産除了一處虧錢外，其餘全部賺錢。17年來總獲利約1.8億港元，投資回報率高達40%左右。除了物業，于文鳳還投資證券，2007年又入主星輝娛樂公司，令周星馳在短短幾年間身家暴漲。　　據悉，星爺除了看中香港樓市外，還欲進軍臺灣地産業。

姚明母親擅長理財

首先讓我們從姚明開始。在姚明之前，很少有NBA球員跟自己的母親住在一起 。方鳳娣是個精明幹練的母親，她不會對合同細則、勞資協定或休士頓的房産市場不懂裝懂，但她卻可以依靠“姚之隊”的幫助，將姚明的生活和財富管理得井井有條。　　“她是最普通的一個母親，很疼我，很愛我，當然，也像所有的母親一樣囉嗦。如果我回家很晚，媽媽一定會給我準備好吃的，她也可以在兩分鐘裏3次走進我的房間，分別告訴我牙刷、牙膏和毛巾都放在哪兒。她傳授我的最珍貴的品質是誠實，還有善良，但並不盲目。”這是姚明對母親方鳳娣的評價。

龐氏騙局（Ponzi Scheme）

是一種最古老和常見的投資詐騙，由一個名叫查爾斯．龐齊（Charles Ponzi）的投機商人“發明”，他當年稱，購買歐洲的某種郵政票據，再賣給美國，可以賺大錢。國家之間基於政策、匯率等因素，很多經濟行爲是普通人不容易搞清楚的；而他又以高回報率爲誘餌，因此成功吸引到大批投資者。之所以能承諾高回報率，是因爲他用後來投資者的投資去償付前期投資者的回報。騙局要持續下去，投資者必須無限量地增加，但這是不可能的。

綠水本[無愁]，因風皺面。

知足是[天然]的財富，奢侈是[人為]的貧窮。

你不能改變[容貌]，但可以展現[笑容]。

你不能樣樣[顺利] 但可以事事[盡力]

你不能[预知]明天，但可以[利用]今天。

得意[淡然],失意[泰然]

希望相隨有夢最美

實現夢想有一個訣竅，就是讓別人分享你的夢想，協助你實現夢想。
這需要你向別人推銷你的夢，世上很多成功的人士，就是善於向別人兜售他的夢想。

在[熱情]、[能量]以及[興趣]的協助下、人們自然會被你的夢想吸引，和你一起圓夢。

如何一輩子不用工作

我常常聽到好多人抱怨:“工作真辛苦!真希望一輩子不用工作。”
以前我也時常這樣想,最後我終於找到了秘訣:現在我一輩子也不用工作了。
你們是不是很想知道這是如何做到的?讓我告訴你,那就是找一份你真正喜歡的工作。
當你找到一份你真正喜歡的工作並且一輩子做它的時候,事實上你是在從事你的“興趣”,並不是在工作。千萬不要以爲我在跟你們開玩笑,因爲做自己喜歡的事情是成功的重要秘訣。
大部分人都在爲賺錢而工作,爲生活而工作,爲不得已而工作,根本不喜歡自己的工作,毫無熱情地對待工作。上班一條蟲,下班一條龍。試問,這樣的人,怎麽會成功,怎麽會快樂呢?
成功需要全力以赴,全力以赴需要你對它有極大的熱情與興趣,過程中一定會遇到挫折。如果你現在做的事業不是你的興趣,你不喜愛它,是很難堅持到底的。
微軟公司的總裁比爾蓋茨是如何成功的呢?我訪問過他們公司的行銷部經理,他說比爾蓋茨本人是個工作狂,對工作抱有極大的狂熱,經常坐在電腦桌前不知黑夜白天地工作十多個小時,然後,吃一個漢堡,也不確定是中餐或晚餐,接著,趴在桌上睡著,幾個小時後繼續這樣的流程。
後來我研究比爾蓋茨,才發現他中學時代便已經將電腦作爲他畢生的興趣了,他甚至可以免費爲別人設計軟體,只爲了有使用電腦的機會。

十
十條金科玉律讓你事業有成

一、在一項小範圍的事上最求專精；培養一種核心技能。
二、你所找的這事是你喜歡的，而且你能脫穎而出，有機會成爲佼佼者。
三、明白"知識即力量"的道理。
四、知道自己的市場和主顧客何在，並全心服務他們。
五、找到什麽是給你80分好處的20分事物。
六、向最優秀的人事物學習。
七、及早自立創業。
八、盡可能多雇傭能産生正面價值的人。
九、除了你的主力技能自己做外，其他的事全部外包。
十、以杠杆原理運用資金。

變成百萬富翁的廿五種方法

1.做你感興趣的事，你會花很多時間在上面，因此你一定要感興趣才
行。如果不是如此的話，你不會願意白時間花在上面，以便得到成功。
2.自己當老闆，為別人工作，你不可能成為巨富。老闆一心一意要縮減
開支，它的目標不是使它的職員變成有錢人。
3.提供一種有實效的服務，或一種實體的產品。你要以寫作，繪畫，或作曲變
成百萬富翁的機會，可以說是無限小。而你要在製造業，房地產，營造業發大
財的機會，比較大。記住：出版商賺的錢比作家多得多。
4.如果你堅持要以自己的靈感來創業，最好選擇娛樂事業。在這方面，發大財
的速度相當快。流行歌曲和電視最理想。
5.不論你是表演者或商人，盡量增加你的觀眾。在小咖啡館唱歌的人，所賺的
錢一定比不上大唱片公司灌唱片的人。地方性的商人，不會比全國性的商人，
賺較多的錢。
6.找出一種需求，然後滿足他。社會變得越內越複雜，人們所要的產品和服務
也越來越多。最先發現這些需求而滿足他們的人，是改進現有產品和服務的
人。
7)不要不敢採取不同的方式—新的方法和新的產品，會造成新的財富。但必須
肯定你的新方法，比舊方法更理想。你的新方法必須增進產品的外觀，效率，
品質，方便，或者更低成本。
8)如果你受過專業教育，或有特殊才能，充份利用它。如果你燒得一手好菜，
而要去當泥水匠，那就太笨了。
9)在你著手任何事情之前，仔細地對周圍的情況研究一番。政府機關和公共圖
書館，可以提供你不少資料。事先做研究，可以節省你不少時間和金錢，而且
可能是你免得別人重複做過的事情。在發明方面尤其是如此。
10)不要一直想著發大財。不如想想你如何改進你的事業。你應該常常問自己：
我如何能改良和的事業？如果事業進行順利，財富定會跟著而來。
11)可能的話，進行一種家庭式的事業。這種方法，可以減低費用：增進士氣；
利潤的分配會很單純；利潤能夠得到充分的利用；整個事業的控制，也較容
易。
12)盡可能減低你的費用，但不能犧牲品質。否則的話，你等於是在慢性自殺，
賺錢的機會不會大。
13)和同行的人維持友誼—他們可能對你很有幫助。
14)盡量把時間花在你的事業上。一天十二小時，一星期六天，是最低的要求。
一天十四小時到十八小時是很平常，一星期工作七天最好了。你必須犧牲家庭
社交上的娛樂，直到你的事業穩固位址；那時候，也只有到那時候，你才能把
責任分散別人。
15)不要不敢自己下決心。去請教同行的專家，或有經驗的人。聽聽別人的讚美
和批評，但你自己要下決心。
16)不要不敢說實話。轉彎抹角，只會浪費時間。心裏想什麼，就說什麼，而且
要盡可能直接地，明確地說出來。
17)不要不敢承認你自己錯了。犯錯並不是一種罪行；犯錯不改正才是。
18)不要因為失敗，就停滯不前。失敗是難免的，也是很有價值的。從失敗中，
你會學到正確的方法。
19)不要在不可行的觀念上把全打轉。一發現某種方法行不通，立刻他把他放
棄，世界上有無限的方法，花時間浪費在那些不可行的方法，是無可彌補的損
失。
20)不要冒承擔不起的風險，如果你損失十萬元，而且損失得起的話，就可以繼
續下去。但是，如果你賠不起五萬元，如果一旦失敗，你做完蛋了。
21)再投資。不要讓妳的利潤，空閑著—你的利潤要繼續投資下去，最好投資在
別的事業。那樣的錢，才能錢滾錢，替你增加好幾倍的利潤。
22)請一位高明的律師，他會替你節省更多的金錢和時間，比你所給予它的節省
更多。
23)請一位精明的會計師。最初的時候，您自己報稅，但除非你本身是一個會計
師，你還是要請一位會計師，一位精明的會計師，可能決定你的成功和失敗。
他是值得你花錢的。
24)請專家替你報稅。一位機靈的稅務專家，可以替你避免錯誤。
25)好好保持你的健康和平靜的心靈—否則的話，擁有再多的錢也沒有什麼意
思。